別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 豊後高田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊後高田 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美   TEL.

鑑定評価額 2,870,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊後高田市玉津字立畑７４６番３ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い古くからの住宅地 域 東3.5m市道 水道、下水 宇佐 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 宇佐駅　北東方 6.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺部での道路拡幅工事により市街地への交通利便性が向上したことや、高台地への選好性で新規分譲もみられ が、平坦地での新規分譲地の需要も高く、街路条件の劣る地域では、地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心部から玉津地区を中心とした既成住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する者であるが、周 辺部への通勤者で戸建住宅用地取得を目的とする個人も含まれる。周辺の街路整備が進み、大型商業施設にも近く、高 台地への選好性からも地価は強含みであったが、最近は平坦地に比べ取引件数は減少、成約価格は低目傾向にある。需 要の中心となる価格帯は規模により幅はあるが、土地で２５０㎡程度で２５０～３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 街路条件が劣る在来住宅地域で、周辺にアパート等収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適 用しなかった。自用目的での取引が中心であることから、不動産市場の需給動向を示す比準価格を標準に、周辺の標準 地、基準地との均衡並びに地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、個人消費、生産活動、観光、雇 用等緩やかな持ち直しがみられる。当市の住 宅投資は回復傾向にあり、貸家が前年より増 加している。 地域要因に特段の変化はないが、平坦地域で の新規宅地供給、高台地でも街路条件の優る 地域での需要が優り、当該地域の需要はやや 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％