鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

竹田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	竹田Ｚ２２公 -8	竹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9.1m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	竹田Ｚ２３公 -101	竹田市		建付地	（　）	長方形	南西5.8m市道、中間画地		（都）商業 (80,348)
c	竹田Ｚ２３公 -1	竹田市		底地	（　）	台形	北西14.2m国道、中間画地		（都）近商 (60,200)
d	豊後大野Ｋ２１調 -18	豊後大野市		更地	（　）	台形	北西9m国道、南3.5m、二方路		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,594	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 75.1]	100 [ 90.0]	37,261	100 [ 120.8]	30,845	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,800
b	(　 ) 43,410	100 [ 115.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,615	100 [ 115.7]	31,646		31,600
c	(　 15,670) 19,000	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	19,515	100 [ 99.0]	19,712		19,700
d	(　 ) 32,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	31,461	100 [ 99.9]	31,492		31,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
b	限定価格	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,300 円／㎡]

竹田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,571,422	1,249,340	5,322,082	4,536,750	785,332	（　0.9701） 761,851	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,650,981 円　　　　（　 7,780 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

竹田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	ＬＳ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,884 ㎡	28.0 m x 72.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し平屋建て店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平屋建てのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	450.00	100.0	450.00	1,320	594,000	2.5	1,485,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		594,000		1,485,000
								0

⑨年額支払賃料	594,000 円　×　12ヶ月　＝　 7,128,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,128,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 570,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,557,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,485,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,662 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,571,422 円　　　　（　 3,488 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	豊後大野Ｚ２３公賃　　　　-1	1,287 ( 1,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,323 円/㎡　月額支払賃料（　 1,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	豊後大野Ｚ２２公賃　　　　-2	1,317 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,497
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

竹田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	287,500 円	57,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	213,840 円	7,128,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 431,200 円	57,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,249,340 円　（　　　　　　 663 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,500,000 円	設計監理料率　 124,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,536,750 円（　　　　　 2,408 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,571,422 円
②総費用	1,249,340 円
③純収益　①－②	5,322,082 円
④建物等に帰属する純収益	4,536,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	785,332 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	761,851 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,650,981 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,780 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
竹田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

竹田 5-2

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　長野　研一

TEL.

鑑定評価額

58,000,000 円

１㎡当たりの価格

30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	竹田市大字拝田原字山下２２９番１外				②地積　(㎡)	1,884 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他） (70,200)
	台形 1:2.5	店舗Ｓ2	店舗、営業所が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	南東14m国道、背面道	水道	豊後竹田 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,680 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ国道

交通

施設

豊後竹田駅　南西方

1.6km

法令

規制

（都）準工
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

平成３１年１月に中九州自動車道の竹田ＩＣが開通したが、近傍に著名な観光施設がない近隣地域にはプラス効
果が少なく、ロードサイド店舗出店の一巡もあって地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,490 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、竹田市及び隣接する豊後大野市の中心市街地並びに主要幹線道路沿線一帯である。主な需要者は、地場
の商工業者や医療機関等であるが、幹線沿いでは域外事業者の需要も見込まれる。竹田インター開通後も観光効果は限
定的で、国道５７号沿線におけるロードサイド店舗の出店は一巡する一方、駐車場確保難もあって中心市街地の需要も
停滞している。取引単価や画地規模はまちまちであり、需要の中心価格帯は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は比準価格よりも相当に低位に試算されたが、これは賃貸市場の成熟の程度が低く、自用を前提に形成された
土地価格に見合った賃料水準が形成されていないためと思われる。よって、価格牽連性の高い事例を重視して求められ
た比準価格を重視し、収益価格を参酌し、総額面から見た市場の動向を勘案するとともに、代表標準地との価格均衡に
も留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　竹田 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,700 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[120.7]

[100.0]
100

30,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化の進行により、竹田市の地
域経済が衰退傾向にある中で、商業地需要は
低迷している。

地域要因に特段の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

竹田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	竹田Ｎ２３公 -5	竹田市		底地	（　）	台形	北西14.2m国道、中間画地		（都）近商 (60,200)
b	豊後大野Ｋ２２調 -17	豊後大野市		更地	（　）	台形	北9m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	竹田Ｎ２２調 -5	竹田市		更地	（　）	不整形	北7m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	豊後大野Ｋ２２調 -14	豊後大野市		更地	（　）	ほぼ台形	接面道路無、無道路地		（都）商業
e	竹田Ｎ２２公 -4	竹田市		建付地	（　）	長方形	西16.4m県道、中間画地		（都） (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 15,670) 22,400	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 82.1]	27,093	100 [ 86.0]	31,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,500
b	(　 ) 15,030	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 63.8]	23,487	100 [ 75.5]	31,109		31,100
c	(　 ) 15,389	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	19,915	100 [ 112.2]	17,750		17,800
d	(　 ) 16,700	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 50.0]	33,200	100 [ 103.8]	31,985		32,000
e	(　 ) 16,902	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	19,070	100 [ 61.8]	30,858		30,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -17.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -36.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,300 円／㎡]

竹田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,740,334	1,336,300	5,404,034	4,647,210	756,824	（　0.9701） 734,195	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,119,135 円　　　　（　 7,490 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

竹田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	450.00	Ｓ1	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	70 ％	200 ％	200 ％	1,884 ㎡	28.0 m x 72.0 m	前面道路：国道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	450.00	100.0	450.00	1,350	607,500	6.0	3,645,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		450.00	100.0	450.00		607,500		3,645,000
								0

⑨年額支払賃料	607,500 円　×　12ヶ月　＝　 7,290,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,290,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 583,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,706,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,645,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,740,334 円　　　　（　 3,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	竹田Ｎ２３公賃　　　　-5	1,366 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,301	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,357 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	竹田Ｎ２３公賃　　　　-6	1,514 ( 1,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,442
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

竹田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,500 円	58,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	218,700 円	7,290,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 263,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 441,700 円	58,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	58,900 円	58,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,900 円	58,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,336,300 円　（　　　　　　 709 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,900,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,647,210 円（　　　　　 2,467 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,740,334 円
②総費用	1,336,300 円
③純収益　①－②	5,404,034 円
④建物等に帰属する純収益	4,647,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	756,824 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	734,195 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 390 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,119,135 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,490 円／㎡）