別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 竹田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   竹田 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　河野　修司   TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 竹田市大字会々字平２８１１番５ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる郊外の住宅地 域 北西4m道路 水道 豊後竹田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ道路 交通 施設 豊後竹田駅　北西方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 竹田市中心市街地郊外の在来住宅地域である。高齢化と人口減少の影響により、地価は弱含み傾向で推移するも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、竹田市中心市街地から比較的近い郊外に所在する在来住宅地域一帯。典型的需要者は、同圏域に地縁的 選好性を有する所得者層と判断する。竹田市では居住人口が減少しつづけており、また老齢者人口も県内でも高くなっ ており宅地需要者となる層が少ないため、郊外の在来住宅地域内の不動産取引市場は弱い。土地取引の中心価格帯は、 総額で３００万円～３５０万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。市街地郊外に位置しており建物の賃貸市場が未成熟であるため、 収益還元法の適用も行わなかった。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼 性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産 市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　竹田 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [188.5] [100.0] 100 12,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ第８波が拡大している。雇用情勢 は高水準の動き。住宅ローン金利はやや上昇 している。消費者物価は海外情勢により上昇 している。 地域要因に格別の変動は無い。居住人口の減 少と高齢化が進行する中、竹田市においては 老齢者人口が生産年齢人口を上回った状態と なっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +83.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％