別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 津久見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津久見 -3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　此本　純也   TEL.

鑑定評価額 3,020,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津久見市徳浦本町７１２番外 ｢徳浦本町９－１３｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 県立公(普通) 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅も見られる住 宅地域 南東4m市道 水道 津久見 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   270 ｍ、南    35 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 津久見駅　北西方 3.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 県立公(普通) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域で、今後は衰退傾向で推移すると予測する。地縁的選好性が強い地域であることから需要は 低迷しており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、津久見市北部の徳浦地区等を中心とする郊外の既成住宅地域一帯。需要者は、同圏域内に地縁性を有す る個人が中心と想定される。津久見市においては人口減少や高齢化の進行等の構造的要因のほか、区画整然とした住宅 地域や内陸の住宅地域の需要が高く、郊外の既成住宅地域の需要は総じて低い。土地は１８０㎡程度で３００万円程度 が需要の中心となっており、新築の戸建物件の供給は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は無く、賃貸市場が形成されていない。圏域内においては自用目的の戸建住宅地としての取引が 中心であるほか、住宅地の場合は取引価格を指標として価格形成されることが一般的であることから、類似の取引事例 より試算され市場の実態を反映していると認められる比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえて、上記のと おり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津久見 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 97.4] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は姫島村に次いで県内２番目に高 く、地域経済全体の低迷が続いている。 地域要因に大きな変動はないが、地縁的選好 性が強い既成住宅地域のため選好性は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％