鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

臼杵 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	臼杵Ｈ２３公 -1	臼杵市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.6m市道、中間画地		（都）商業 (80,336)
b	臼杵Ｕ２２公 -1	臼杵市		建付地	（　）	長方形	北東13m市道、南西5.5m、北西3.7m、三方路		（都）商業景観形成重点地区 (90,400)
c	臼杵Ｚ２１調 -17	臼杵市		建付地	（　）	長方形	南12m市道、西7.6m、角地		（都）商業 (90,400)
d	臼杵Ｕ２１公 -5	臼杵市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.6m市道、中間画地		（都）商業 (80,336)
e	臼杵Ｕ２１公 -3	臼杵市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5.2m市道、中間画地		（都）商業 (80,312)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,404	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	42,319	100 [ 82.7]	51,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	53,700
b	(　 ) 45,045	100 [ 100.0]	[ 94.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	40,450	100 [ 85.5]	47,310		49,700
c	(　 ) 45,699	100 [ 100.0]	[ 93.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	41,662	100 [ 79.4]	52,471		55,100
d	(　 ) 54,054	100 [ 100.0]	[ 91.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	51,949	100 [ 84.5]	61,478		64,600
e	(　 ) 29,239	100 [ 100.0]	[ 90.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 56.0]	47,357	100 [ 78.3]	60,481		63,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 -44.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,400 円／㎡]

臼杵 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,717,742	926,440	2,791,302	2,556,360	234,942	（　0.9701） 227,917	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,383,019 円　　　　（　 25,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

臼杵 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	174 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は物販店舗、２階は飲食店舗でいずれもフロアー貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,580	189,600	2.0	379,200
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.00	100.0	120.00	1,180	141,600	2.0	283,200
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		331,200		662,400
								0

⑨年額支払賃料	331,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,974,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,974,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 322,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,711,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	662,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,094 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,717,742 円　　　　（　 21,366 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	臼杵Ｏ２３公賃　　　　-9	1,695 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,813	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,583 円/㎡　月額支払賃料（　 1,580 円/㎡）　基準階 1 F B
b	臼杵Ｏ２３公賃　　　　-10	1,660 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,783
c	臼杵Ｏ２３公賃　　　　-11	1,138 ( 1,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,149

臼杵 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,000 円	32,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	403,440 円	4,034,400　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,100 円	32,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,400 円	32,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 926,440 円　（　　　　　　 5,324 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,400,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,556,360 円（　　　　　 14,692 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,717,742 円
②総費用	926,440 円
③純収益　①－②	2,791,302 円
④建物等に帰属する純収益	2,556,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	234,942 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	227,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,310 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,383,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
臼杵 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

臼杵 5-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　原　勝海

TEL.

鑑定評価額

9,400,000 円

１㎡当たりの価格

54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	42,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	臼杵市大字臼杵字新町６２７番１				②地積　(㎡)	174 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	不整形 1:1.5	店舗Ｗ2	低層店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域	東20m市道、北側道	水道、下水	臼杵 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 40 ｍ、北 85 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

景観形成重点地区および景観
形成防火地区に指定

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

臼杵駅　北西方

900m

法令

規制

（都）商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

城下町の街並みを残す中心部の商業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。大型店が見られる郊外の路
線商業地と比較して集客力は低調であるため、地価は下落傾向が持続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は臼杵市中心市街地及びその周辺部の混在地を含む商業地域。需要者の中心は地場企業、個人事業主等であ
る。街路整備事業により、周辺地域への交通アクセスや回遊性等は向上したものの地価浮上の要因には至っていない。
また郊外部の路線商業地と比較して割高感もあり、地価は下落傾向が続いている。土地は２００㎡程度で総額９００万
円～９５０万円程度が相場である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

代替性が高い取引事例を基に比準価格を試算しており規範性は高い。一方収益価格も適正に試算したが、土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。また商業地域ではあるが自用目的の取引が主であり、収益性
が地価へ与える影響は小さい。従って、規範性が高い取引事例により算定した比準価格を重視し、地域性を思料のうえ
収益価格を参酌して、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐伯 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,900 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[ 96.8]

[105.0]
100

53,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業背後地人口の減少に伴い、臼杵市内の商
業地の地価は全般的に下落基調にある。特に
相対的に割高な中心部の地価の下落幅が大き
い。

古い街並みを残す観光商業地としての色合い
が強く、都市計画道路事業が行われたものの
、地価は依然下落基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

臼杵 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	臼杵Ｈ２３公 -1	臼杵市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.6m市道、中間画地		（都）商業 (80,336)
b	臼杵Ｕ２２公 -1	臼杵市		建付地	（　）	長方形	北東13m市道、南西5.5m、北西3.7m、三方路		（都）商業景観形成重点地区 (90,400)
c	臼杵Ｚ２２調 -13	臼杵市		建付地	（　）	台形	西7.6m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	佐伯Ｔ２３公 -2	佐伯市		更地	（　）	長方形	南26m国道、西6m、角地		（都）準工土砂災害警戒区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,404	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,274	100 [ 83.7]	51,701	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	54,300
b	(　 ) 45,045	100 [ 100.0]	[ 94.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	40,622	100 [ 88.2]	46,057		48,400
c	(　 ) 12,125	100 [ 62.8]	[ 96.8] 100	100 [ 60.8]	100 [ 95.0]	32,357	100 [ 63.8]	50,716		53,300
d	(　 ) 63,936	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	60,398	100 [ 104.8]	57,632		60,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	その他	％／月 -0.27	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,500 円／㎡]

臼杵 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,899,273	970,400	2,928,873	2,690,490	238,383	（　0.9701） 231,255	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,447,212 円　　　　（　 25,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

臼杵 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	174 ㎡	11.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも店舗の部分貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	120.00	100.0	120.00	1,700	204,000	5.0	1,020,000
							0.0	0
2～	店舗	120.00	100.0	120.00	1,150	138,000	3.0	414,000
							0.0	0
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		342,000		1,434,000
								0

⑨年額支払賃料	342,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,104,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に込み
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,104,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 337,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,886,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,434,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,193 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,899,273 円　　　　（　 22,410 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	臼杵Ｈ２３公賃　　　　-4	1,161 ( 1,112)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	1,075	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,153 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	臼杵Ｈ２３公賃　　　　-5	1,325 ( 1,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	1,227
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

臼杵 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	170,500 円	34,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	422,400 円	4,224,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,200 円	34,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 970,400 円　（　　　　　　 5,577 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,100,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,690,490 円（　　　　　 15,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,899,273 円
②総費用	970,400 円
③純収益　①－②	2,928,873 円
④建物等に帰属する純収益	2,690,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,383 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,255 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,329 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,447,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,600 円／㎡）