別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 臼杵 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   臼杵 -2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　原　勝海   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 臼杵市大字諏訪字鬼塚４７８番４５ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南東4m市道 水道 臼杵 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南   150 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 臼杵駅　北方 2.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であり、今後も現状を維持すると予測する。古くからの住宅が大半を占め環境面がやや劣る ほか、津波被害が懸念される沿岸部付近に位置しているため、地価は微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は臼杵市中心市街地の周辺部から郊外部に所在する住宅地域である。需要者の中心は地縁性を有し、同市内 に居住する自己使用目的の個人である。底値感もあり地価の下落幅は小さいが、利便性や住環境の面で劣るほか、津波 被害が懸念される沿岸部に位置するため需要は弱含み傾向にある。土地は２３０㎡程度で総額５００万円程度。新築の 戸建物件は少ないものの、総額２，５００万円～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの戸建住宅が中心であり、古アパートも見られるが、近年新たなアパート建築は見られない。また、想定され る建築費と賃料水準から見た場合、現下の市場環境においてはアパート投資の経済合理性が認められないため、収益還 元法は適用しなかった。従って規範性が高い取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　臼杵 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [164.9] [103.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は県平均と比較し大きく減少している。 中心市街地においても沿岸部を中心に需要は 弱含みにある。また取引件数も減少傾向にあ る。 地域要因に格別の変動は見られない。古くか らの住宅が大半で建て替えや新築需要等の動 きは少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％