鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

佐伯 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	佐伯Ｏ２３公 -3	佐伯市		更地	（　）	長方形	北東12.2m市道、南東4.1m、北西6.3m、三方路		（都）２住居 (70,200)
b	佐伯Ｏ２３公 -6	佐伯市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西16.4m市道、北東4.3m、二方路		（都）商業 (100,400)
c	佐伯Ｔ２３公 -1	佐伯市		更地	（　）	ほぼ長方形	東16m市道、南西10m、角地		（都）２住居 (70,200)
d	佐伯Ｔ２３公 -8	佐伯市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、中間画地		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,220	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	43,034	100 [ 88.7]	48,516	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	50,900
b	(　 ) 50,880	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	49,250	100 [ 101.0]	48,762		51,200
c	(　 ) 45,411	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	43,780	100 [ 90.6]	48,322		50,700
d	(　 ) 30,587	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	40,538	100 [ 85.4]	47,468		49,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,800 円／㎡]

佐伯 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			大規模に区画整理事業が施行された地域内に存しており再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,330,592	3,246,200	14,084,392	8,679,000	5,405,392	（　0.9701） 5,243,771	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	100,841,750 円　　　　（　 23,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐伯 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	800.00	Ｓ1	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	4,211 ㎡	82.8 m x 50.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。使用容積率は地域の標準的容積率より判断。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	800.00	100.0	800.00	1,800	1,440,000	4.0	5,760,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,440,000		5,760,000
								0

⑨年額支払賃料	1,440,000 円　×　12ヶ月　＝　 17,280,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,280,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,500,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,502,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,277,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,760,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,992 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,330,592 円　　　　（　 4,116 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐伯Ｔ２３公賃　　　　-1	1,210 ( 1,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 58.0]	100 [100.0]	1,897	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,806 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐伯Ｔ２３公賃　　　　-2	1,319 ( 1,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 68.0]	100 [100.0]	1,687
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐伯 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	563,400 円	18,780,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,032,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 880,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,246,200 円　（　　　　　　 771 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,679,000 円（　　　　　 2,061 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,330,592 円
②総費用	3,246,200 円
③純収益　①－②	14,084,392 円
④建物等に帰属する純収益	8,679,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,405,392 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,243,771 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,245 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,841,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
佐伯 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐伯 5-3

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　緒環　隆二

TEL.

鑑定評価額

212,000,000 円

１㎡当たりの価格

50,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐伯市鶴岡西町１丁目２１１番				②地積　(㎡)	4,211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）特別用途地区 (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	低層店舗が建ち並ぶ郊外の商業地域	南16m県道、三方路	水道	上岡 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 150 ｍ、南 140 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 80.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 4,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１６ｍ　県道

交通

施設

上岡駅　北東方

1.4km

法令

規制

（都）準工
(70,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理された郊外の路線商業地域で、高速ＩＣにも近く佐伯市及び県南最大のショッピングエリアであるが、
人口減少等から購買力も低下しており、土地需要も低調なため、地価は微減傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐伯市中心市街地周辺の商業地域であり、典型的な需要者は国内において大規模展開する法人が中心で
あるが、３０年の土地賃貸借契約を行う不動産デベロッパーや法人も見られる。一方、人口減少等を背景に地域経済力
及び購買力の低下という厳しい市場の現状もある。中心価格帯は各物件の画地規模・形状・正面街路の相違等による需
要動向の差が激しいものの、画地規模が大きいため１億～２億円程度が中心価格帯と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似地域において信頼性の高い取引事例を多数収集し、比準価格を得た。また、店舗集積が進む地域であり賃貸物件も
見られるが、賃料水準が下落傾向にあり、かつ投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に
試算された。なお、当該地域における需要者の意思決定に際しては、現状では市場性の比重が高いと考えられるので、
比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐伯 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,900 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[103.0]

[105.0]
100

50,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県・市における地域経済は、基幹産業の衰退
、人口の減少、高齢化率の上昇等により全般
的に低迷傾向が持続している。

市郊外幹線道路沿いにおける路線商業地域で
あり、人口減少、高齢化率の上昇、購買力の
低下傾向等により、地価も引き続き微減傾向
が持続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐伯 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	佐伯Ｏ２３公 -6	佐伯市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西16.4m市道、北東4.3m、二方路		（都）商業 (100,400)
b	佐伯Ｔ２３公 -2	佐伯市		更地	（　）	長方形	南26m国道、西6m、角地		（都）準工土砂災害警戒区域 (70,200)
c	佐伯Ｂ２２公 -18	佐伯市		建付地	（　）	長方形	南東15m国道、北東2.5m、角地		（都）商業 (100,400)
d	佐伯Ｂ２２公 -17	佐伯市		更地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		（都）商業 (80,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,880	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	49,250	100 [ 97.9]	50,306	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	52,800
b	(　 ) 63,936	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	61,329	100 [ 112.4]	54,563		57,300
c	(　 ) 35,456	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.4]	49,013	100 [ 99.9]	49,062		51,500
d	(　 ) 24,172	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 59.9]	39,749	100 [ 93.7]	42,422		44,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,000 円／㎡]

佐伯 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			沿線に参考とすべき新規造成事例が見当たらず適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,807,767	3,154,208	13,653,559	8,284,500	5,369,059	（　0.9701） 5,208,524	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	100,163,923 円　　　　（　 23,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐伯 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	800.00	Ｓ1	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工特別用途地区	70 ％	200 ％	200 ％	4,211 ㎡	82.8 m x 50.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗用であり、平均専有面積は８００㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

平家の店舗であり，有効率に影響はない。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	800.00	100.0	800.00	1,741	1,392,800	4.0	5,571,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,392,800		5,571,200
								0

⑨年額支払賃料	1,392,800 円　×　12ヶ月　＝　 16,713,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,713,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,500,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,457,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,756,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,571,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,255 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,807,767 円　　　　（　 3,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐伯Ｏ２３公賃　　　　-4	1,697 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,786	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,747 円/㎡　月額支払賃料（　 1,741 円/㎡）　基準階 1 F B
b	佐伯Ｏ２３公賃　　　　-5	1,176 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	1,522
c	佐伯Ｏ２３公賃　　　　-6	1,607 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	2,080

佐伯 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	525,000 円	105,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	546,408 円	18,213,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,032,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 840,000 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,154,208 円　（　　　　　　 749 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9701

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0789	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0627 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,284,500 円（　　　　　 1,967 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,807,767 円
②総費用	3,154,208 円
③純収益　①－②	13,653,559 円
④建物等に帰属する純収益	8,284,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,369,059 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,208,524 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,237 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,163,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,800 円／㎡）