別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 佐伯 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐伯 -4 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　安東　正二   TEL.

鑑定評価額 6,310,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐伯市字女島６９３６番４ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 佐伯 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   160 ｍ、南   200 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 佐伯駅南東方 2.9km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶほか、空地も多く残在する既成住宅地域であるが、河口付近に位置し水害の危険性を有する ことから、住宅地域としての需要は低調であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐伯市中心市街地近郊及び郊外部の住宅地域である。需要者の中心は旧佐伯市内の居住者だが、旧郡部 及び隣接市等の圏域外からの転入も見られる。但し人口減少・高齢化の進行の影響により不動産市場は依然弱含んでい るほか、住環境及び生活利便性が劣る地域は近隣地域を含め選好性が低く、土地需要は弱い。土地は５００～１０００ 万円程度、新築の戸建物件は２３００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の取引が主であり、多数の取引事例より比準価格を試算した。標準地周辺にはアパート等の賃貸物件も見られ るが、投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は試算することが出来なかった。なお居住の快適性・ 利便性が重視される住宅地域では、需要者は意思決定に際し市場性を判断基準にすると考えられるため、代表標準地等 との検討を踏まえ市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐伯 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,600 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [130.6] [100.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の基幹産業の衰退傾向とも相俟って、市 内の人口は減少し、高齢化率も高まっている ため、地域経済は全般的に低迷傾向が持続し ている。 郊外部の戸建住宅地域であり、地域要因に変 動はないが、人口減少、及び自然災害等への 懸念により、地価は引続き下落傾向が持続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％