鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

日田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日田Ｚ２２調 -11	日田市		更地	（　）	ほぼ台形	北西25.5m国道、東5.5m、二方路		（都）準住居 (70,200)
b	日田Ｈ２３公 -10	日田市		貸家建付地	（　）	不整形	北西6.8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	日田Ｕ２３公 -5	日田市		更地	（　）	台形	南16m県道、北2m、二方路		（都）１住居 (70,200)
d	日田Ｐ２２調 -4	日田市		底地	（　）	ほぼ長方形	東20m国道、北8m、角地		（都）準住居 (70,200)
e	日田Ｕ２２調 -6	日田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、北4.8m、西0m、三方路		（都）準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,957	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,801	100 [ 88.8]	43,695	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	44,600
b	(　 ) 40,554	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	44,820	100 [ 94.8]	47,278		48,200
c	(　 ) 32,616	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	32,324	100 [ 71.8]	45,019		45,900
d	(　 38,497) 38,497	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	37,189	100 [ 83.0]	44,806		45,700
e	(　 ) 40,400	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	38,949	100 [ 85.2]	45,715		46,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

日田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

画地条件及び近隣環境から分譲マンション敷地が最有効と判定。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
579,712,251	519,723,686	18	344,000	2,103.20	240,000	2,197.60
⑧開発法による価格	59,988,565 円　　　　（　 45,100 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日田 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,331 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,331.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
440.60 ㎡	2,197.60 ㎡	2,197.60 ㎡	㎡	2,103.20 ㎡	ＲＣ・7F ( 24 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 33.1 ％）	（ 165.1 ％）	（ 165.1 ％）	（％）	（ 95.70 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	33.0 ｍ 40.4 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

344,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 344,000 円／㎡　　×　　 2,103.20 ㎡　　＝　　　　 723,500,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 723,500,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 240,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 247,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 247,200 円／㎡　　×　　　 2,197.60 ㎡　　＝　　　　 543,246,720 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	計上不要（日田市建築指導課に確認）
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 723,500,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 72,350,080 円

支出合計　④+⑤+⑥

615,596,800 円

(4)-4　投下資本収益率	18 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	11 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	15 ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	57,880,064 円	( 8 ％)	×　　0.8475	（ 12 ヶ月）	＝　　 49,053,354 円
	販売総額(2期)	520,920,576 円	( 72 ％)	×　　0.8020	（ 16 ヶ月）	＝　　 417,778,302 円
	販売総額(3期)	144,700,160 円	( 20 ％)	×　　0.7801	（ 18 ヶ月）	＝　　 112,880,595 円
収入合計		－	－	－	－	579,712,251 円
支出	建築工事費(1期)	108,649,344 円	( 20 ％)	×　　0.9206	（ 6 ヶ月）	＝　　 100,022,586 円
	建築工事費(2期)	108,649,344 円	( 20 ％)	×　　0.8592	（ 11 ヶ月）	＝　　 93,351,516 円
	建築工事費(3期)	325,948,032 円	( 60 ％)	×　　0.8020	（ 16 ヶ月）	＝　　 261,410,322 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	50,645,056 円	( 70 ％)	×　　0.9206	（ 6 ヶ月）	＝　　 46,623,839 円
	販売管理費(2期)	14,470,016 円	( 20 ％)	×　　0.8592	（ 11 ヶ月）	＝　　 12,432,638 円
	販売管理費(3期)	7,235,008 円	( 10 ％)	×　　0.8131	（ 15 ヶ月）	＝　　 5,882,785 円
支出合計		－	－	－	－	519,723,686 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	579,712,251 円　　－　　　　　　 519,723,686 円　　＝　　　　　 59,988,565 円 45,100 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
日田 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

日田 -5

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　梅野　崇

TEL.

鑑定評価額

61,200,000 円

１㎡当たりの価格

46,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	日田市南元町１６５番｢南元町２２－２１｣				②地積　(㎡)	1,331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ7	中層の共同住宅、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域	北西8m市道、背面道	水道、下水	日田 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 150 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

中層の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

日田駅　南東方

550m

法令

規制

（都）１住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

閑静な住環境が形成されているものの、近年の分譲マンション建設は日田駅周辺の咸宜地区にのみ集中している
ため、地域内のマンション建設適地に対する需要は弱く、地価は下落基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 41,900 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、日田駅周辺や市街地周辺の幹線道路沿いなどの利便性に優れた地域。需要者の中心は県内外のマンショ
ン開発業者である。住環境は良好だが、近年の分譲マンション建設は咸宜地区のみに集中し、他のエリアでの用地需要
は乏しい。立地によるバラツキが大きく把握が難しいが、中心となる価格帯は単価で４～６万円／㎡程度と考えられる
。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内類似地域における類似性の高い事例を採用して得たもので、市場を反映した合理的価格である
。開発法は分譲マンションの建設を想定し、開発業者の視点で分譲価格や建築工事費、開発スケジュール等の検討を行
って試算した。需要者は意思決定において土地の立地性、市場性に加え投資採算性を重視すると考えられるので、比準
価格と開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　日田 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,600 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 85.1]

[102.0]
100

46,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日田市は旧郡部を中心に人口減少と高齢化が
進み、減少率、高齢率ともに県平均を上回る
。需要もやや弱含みで推移している。

地域要因に大きな変動はないが、分譲マンシ
ョンの建設は、近年日田駅前の咸宜地区周辺
に限定されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

日田 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	日田Ｕ２２調 -11	日田市		底地	（　）	長方形	南西15.2m国道、北西5.4m、角地		（都）近商 (90,200)
b	日田Ｈ２３公 -10	日田市		貸家建付地	（　）	不整形	北西6.8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	日田Ｕ２３公 -5	日田市		更地	（　）	台形	南16m県道、北2m、二方路		（都）１住居 (70,200)
d	日田Ｕ２２調 -7	日田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、西2.2m、二方路		（都）準工 (60,200)
e	日田Ｈ２３公 -3	日田市		建付地	（　）	不整形	北西3.8m道路、南西2m、角地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 45,376) 50,418	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	48,607	100 [ 107.1]	45,385	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	46,300
b	(　 ) 40,554	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	44,776	100 [ 98.7]	45,366		46,300
c	(　 ) 32,616	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.5]	35,896	100 [ 79.3]	45,266		46,200
d	(　 ) 40,400	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	39,145	100 [ 86.5]	45,254		46,200
e	(　 ) 40,552	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	42,242	100 [ 90.3]	46,780		47,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,200 円／㎡]

日田 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法適用のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

画地条件及び近隣環境から分譲マンション適地が最有効使用と判定

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
572,971,411	517,175,852	18	340,000	2,103.20	240,000	2,197.60
⑧開発法による価格	55,795,559 円　　　　（　 41,900 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

日田 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,331 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,331.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
440.60 ㎡	2,197.60 ㎡	2,197.60 ㎡	㎡	2,103.20 ㎡	ＲＣ・7F ( 25 戸) 84㎡・４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 33.1 ％）	（ 165.1 ％）	（ 165.1 ％）	（％）	（ 95.70 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
（都）１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	33.0 ｍ 40.4 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

340,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 340,000 円／㎡　　×　　 2,103.20 ㎡　　＝　　　　 715,088,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 715,088,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 240,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 247,200 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 247,200 円／㎡　　×　　　 2,197.60 ㎡　　＝　　　　 543,246,720 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	計上不要（日田市建築指導課に確認）
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 715,088,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 71,508,800 円

支出合計　④+⑤+⑥

614,755,520 円

(4)-4　投下資本収益率	18 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	11 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	16 ヶ月	販売収入(3期目)	18 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	57,207,040 円	( 8 ％)	×　　0.8475	（ 12 ヶ月）	＝　　 48,482,966 円
	販売総額(2期)	514,863,360 円	( 72 ％)	×　　0.8020	（ 16 ヶ月）	＝　　 412,920,415 円
	販売総額(3期)	143,017,600 円	( 20 ％)	×　　0.7801	（ 18 ヶ月）	＝　　 111,568,030 円
収入合計		－	－	－	－	572,971,411 円
支出	建築工事費(1期)	108,649,344 円	( 20 ％)	×　　0.9206	（ 6 ヶ月）	＝　　 100,022,586 円
	建築工事費(2期)	108,649,344 円	( 20 ％)	×　　0.8592	（ 11 ヶ月）	＝　　 93,351,516 円
	建築工事費(3期)	325,948,032 円	( 60 ％)	×　　0.8020	（ 16 ヶ月）	＝　　 261,410,322 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	35,754,400 円	( 50 ％)	×　　0.9206	（ 6 ヶ月）	＝　　 32,915,501 円
	販売管理費(2期)	35,754,400 円	( 50 ％)	×　　0.8244	（ 14 ヶ月）	＝　　 29,475,927 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	517,175,852 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	572,971,411 円　　－　　　　　　 517,175,852 円　　＝　　　　　 55,795,559 円 41,900 円／㎡