鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中津Ｍ２２公 -13	中津市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	宇佐Ｗ２３公 -12	宇佐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11.5m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	中津Ｑ２２調 -1	中津市		建付地	（　）	台形	西16.5m国道、中間画地		（都）準住居 (70,200)
d	宇佐Ｄ２２調 -8	宇佐市		貸家建付地	（　）	台形	南東23.5m県道、西8m、二方路		（都）商業 (90,400)
e	中津Ｌ２２公 -24	中津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、北4m、二方路		（都）準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 67,676) 67,676	100 [ 120.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	72,037	100 [ 100.0]	72,037	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,000
b	(　 ) 44,630	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,496	100 [ 59.1]	75,289		75,300
c	(　 ) 45,342	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,342	100 [ 60.8]	74,576		74,600
d	(　 ) 29,655	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.3]	37,722	100 [ 50.2]	75,143		75,100
e	(　 ) 69,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	63,233	100 [ 83.4]	75,819		75,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	その他	％／月 -0.25	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -54.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -21.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,100 円／㎡]

中津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,786,546	3,867,197	10,919,349	10,222,500	696,849	（　0.9453） 658,731	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,667,904 円　　　　（　 32,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	393 ㎡	12.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所の部分貸しを想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	2,559	543,788	3.0	1,631,364
							1.0	543,788
2～ 3	事務所	250.00	85.0	212.50	1,765	375,063	3.0	1,125,189
							1.0	375,063
～

～

～

計		750.00	85.0	637.50		1,293,914		3,881,742
								1,293,914

⑨年額支払賃料	1,293,914 円　×　12ヶ月　＝　 15,526,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 637.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃貸保証契約を想定するため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,526,968 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,261,357 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,505,611 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,881,742 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,293,914 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 245,223 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,786,546 円　　　　（　 37,625 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津Ｌ２３公賃　　　　-3	2,119 ( 2,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	1,870	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,765 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中津Ｌ２３公賃　　　　-4	2,072 ( 2,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [112.0]	100 [102.0]	1,711
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	705,000 円	141,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,576,697 円	15,766,968　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,156,200 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,867,197 円　（　　　　　　 9,840 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,222,500 円（　　　　　 26,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,786,546 円
②総費用	3,867,197 円
③純収益　①－②	10,919,349 円
④建物等に帰属する純収益	10,222,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	696,849 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	658,731 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,676 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,667,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
中津 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中津 5-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　土師　一弘

TEL.

鑑定評価額

28,900,000 円

１㎡当たりの価格

73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中津市豊田町８番１３外				②地積　(㎡)	393 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	台形 1:2	店舗兼事務所Ｓ3	中層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ中心商業地域	北東12m市道	水道、ガス、下水	中津 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

中津駅　南西方

240m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

中津駅付近の中心商業地域であるが、２階以上は空室が多く、１階部分を解体して駐車場に改修するビルも見ら
れるなど駐車場不足が与える影響は深刻であり、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中津市中心市街地の商業地域である。需要の中心は、地元の個人事業主や法人である。大型駐車場を備
えた郊外型店舗に顧客が流出している現状から、新規店舗の出店はほとんど見受けられず、空き店舗も目立ち、賃貸需
要も少ない。また、不動産取引件数が少ない上、取引規模、用途がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見
出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地につき原価法は適用できなかった。店舗、事務所等の自用目的の取引が中心で、賃貸需要は総じて弱いこと
から、自用目的の取引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意し、単
価と総額とのバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中津 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 63.5]

[100.0]
100

73,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長引くコロナ禍に加え、ウクライナ情勢等に
よる物価高により、消費マインドや企業の収
益動向等に及ぼす影響は不透明な状況にある
。

近隣地域の南方にて、現在３３戸の分譲マン
ションが建築中であるが、特に大きな影響は
ない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

中津 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中津Ｑ２３公 -11	中津市		貸家建付地	（　）	長方形	東5.5m市道、西6m、二方路		（都）商業 (100,360)
b	中津Ｑ２２調 -1	中津市		建付地	（　）	台形	西16.5m国道、中間画地		（都）準住居 (70,200)
c	中津Ｌ２２公 -24	中津市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、北4m、二方路		（都）準工 (70,200)
d	中津Ｍ２２公 -13	中津市		底地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,892	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	31,774	100 [ 52.8]	60,178	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,200
b	(　 ) 45,342	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,662	100 [ 60.3]	74,066		74,100
c	(　 ) 69,556	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	62,284	100 [ 83.1]	74,951		75,000
d	(　 67,676) 67,676	100 [ 120.0]	[ 94.9] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	71,361	100 [ 100.0]	71,361		71,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	その他	％／月 -0.30	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,500 円／㎡]

中津 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,284,953	3,763,400	10,521,553	9,860,000	661,553	（　0.9453） 625,366	（ 5.4 - 0.2 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,026,269 円　　　　（　 30,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中津 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	393 ㎡	12.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所で、平均専有約７０㎡のフロア貸し、標準的な容積率を採用。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

中層の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	2,700	573,750	3.0	1,721,250
							0.0	0
～ 2	事務所	250.00	85.0	212.50	1,830	388,875	3.0	1,166,625
							0.0	0
～ 3	事務所	250.00	85.0	212.50	1,450	308,125	3.0	924,375
							0.0	0
～

～

計		750.00	85.0	637.50		1,270,750		3,812,250
								0

⑨年額支払賃料	1,270,750 円　×　12ヶ月　＝　 15,249,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 637.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,249,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,239,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,249,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,812,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,073 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,284,953 円　　　　（　 36,348 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津Ｍ２３公賃　　　　-4	1,711 ( 1,707)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,550	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,835 円/㎡　月額支払賃料（　 1,830 円/㎡）　基準階 2 F B
b	中津Ｍ２３公賃　　　　-5	1,965 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,819
c	中津Ｍ２３公賃　　　　-6	2,697 ( 2,582)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [120.0]	2,221

中津 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	136,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,548,900 円	15,489,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 147,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,115,200 円	136,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.40 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,763,400 円　（　　　　　　 9,576 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0666 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,860,000 円（　　　　　 25,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,284,953 円
②総費用	3,763,400 円
③純収益　①－②	10,521,553 円
④建物等に帰属する純収益	9,860,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	661,553 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	625,366 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,591 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,026,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,600 円／㎡）