別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 中津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津 -3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL.

鑑定評価額 5,370,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津市大字永添字市木２０８番１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 農地に隣接した住宅 地域 東6.3m道路 水道 中津 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．３ ｍ道路 交通 施設 中津駅　南東方 3.4km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 県道万田四日市線背後の中規模分譲団地で、小学校や生鮮スーパーにも近く郊外住宅地において比較的利便性は 優れ、周辺では小規模分譲地の開発が散見されることから、地価は安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中津市郊外のうち沖代町、永添、大貞地区一帯の住宅地域である。需要の中心は、戸建住宅の取得を目 的とする市内外の中所得者層である。近接する人気の高い沖代、大幡小学校区や湯屋地区では、新規の小規模分譲開発 が見られる中、古い分譲地である当該地域には値頃感が出てきている。更地の場合、需要の中心価格帯は２００㎡程度 で４００万～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外平坦部に形成された中規模の戸建住宅地域で、団地内にはアパート等は殆ど見られず、収益想定は現実的でないこ とから、収益還元法は適用しなかった。よって、代替性の強い周辺の分譲地を中心とした自用目的の取引事例を基礎と する比準価格を重視し、積算価格を関連づけて、代表標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [102.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が続く中、中津市の経済状況は緩や かではあるが持ち直しの動きが見られ、住宅 地の需要は比較的堅調に推移している。 昨年３月に近隣地域南側の県道沿線にドラッ グストアがオープンした。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％