別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 別府 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 9-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市古市町８８１番１６４ ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 工場兼住宅 Ｓ2 工場、倉庫、事業所 等が建ち並ぶ工業地 域 西8m市道 水道、ガス、下水 亀川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 中小規模の工場地（事業所） ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 床面積合計１０，０００㎡超 の大規模集客施設を制限 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 亀川駅　北方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 公設地方卸売市場に隣接した建設、食品加工等を中心とした中小工場地で、基幹産業である観光業がコロナ禍で 大きな打撃を受けホテル等の設備投資が落ち込んだため市内工場地の需要は暫く低迷するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小規模の工場地（事業所） (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は別府市内一円に加え、隣接日出町及び大分市臨海部にかけての事業所立地可能エリア。需要者は別杵速見 地区を主な営業エリアとする内装・建設業者、また公設地方卸売市場に隣接することから周辺観光ホテル等と提携した 食品加工等の事業所が多く製造業は少ない。需要の中心となる価格帯は３００㎡程度の事業用地で総額１，０００万円 前後と認められるが、新規立地の余地が無く閉鎖・撤退した事業所への入れ替わりが前提となるため取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は中小工場地として利用されている一方、国道１０号を挟んだ西側は住宅地として利用されており地域的な 広がりは乏しい。比準価格は別府市北部に加え、隣接日出町及び大分市より価格牽連性の強い事業所適地の取引事例を 広域的に採用しており市場性を反映した価格が求められた。収益価格は求められなかったが、実勢を反映した比準価格 を採用し、大分市臨海部に設定された代表標準地との検討を踏まえることで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 89.8] [100.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和３年の製造業事業所数・従業者数は市全 体の３％未満、製造品出荷額は県全体の１％ 未満で中小零細事業所が過半を占める。 建築業や建設資材、食品加工等を中心とする 地場中小企業が多く、コロナ禍長期化で土地 需要回復には至らない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％