鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

別府 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｓ２３公 -6	別府市		更地	（　）	不整形	東6m県道、南3m、角地		近商 (90,300)
b	別府Ｓ２２調 -6	別府市		更地	（　）	不整形	北東15m県道、東2.3m、南4m、三方路		商業 (90,400)
c	別府Ｇ２３公 -10	別府市		建付地	（　）	長方形	東6m県道、南1.5m、角地		商業 (80,360)
d	別府Ｕ２２調 -5	別府市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		近商 (80,300)
e	別府Ｕ２２調 -6	別府市		建付地	（　）	台形	南東7.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,428	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	52,594	100 [ 99.9]	52,647	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,600
b	(　 ) 48,651	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	52,451	100 [ 108.0]	48,566		48,600
c	(　 ) 37,658	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 101.0]	48,719	100 [ 100.0]	48,719		48,700
d	(　 ) 65,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	62,148	100 [ 125.7]	49,442		49,400
e	(　 ) 54,358	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 110.0]	42,021	100 [ 87.4]	48,079		48,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,500 円／㎡]

別府 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,750,164	1,001,710	3,748,454	3,472,000	276,454	（　0.9708） 268,382	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,367,640 円　　　　（　 20,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	145.00	Ｓ2	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	360 ％	257 ㎡	10.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸店舗、２階は平均専有面積４８㎡・２ＤＫファミリータイプ３戸の共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	145.00	100.0	145.00	1,680	243,600	6.0	1,461,600
							0.0	0
2～	住宅	145.00	100.0	145.00	1,150	166,750	1.0	166,750
							1.0	166,750
～

～

～

計		290.00	100.0	290.00		410,350		1,628,350
								166,750

⑨年額支払賃料	410,350 円　×　12ヶ月　＝　 4,924,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,924,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 408,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,695,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,628,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,981 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 39,319 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,750,164 円　　　　（　 18,483 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｇ２３公賃　　　　-4	1,046 ( 1,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,112	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,176 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	別府Ｇ２３公賃　　　　-5	1,813 ( 1,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [103.0]	100 [115.0]	1,331
c	別府Ｇ２３公賃　　　　-6	1,365 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [102.0]	100 [115.0]	1,012

別府 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	224,000 円	44,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	255,210 円	5,104,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 369,600 円	44,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,001,710 円　（　　　　　　 3,898 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,472,000 円（　　　　　 13,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,750,164 円
②総費用	1,001,710 円
③純収益　①－②	3,748,454 円
④建物等に帰属する純収益	3,472,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	276,454 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	268,382 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,044 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,367,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
別府 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 5-12

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　木内　純子

TEL.

鑑定評価額

12,500,000 円

１㎡当たりの価格

48,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	別府市亀川四の湯町９１９番１｢亀川四の湯町２０－３６｣				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (80,360)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	店舗兼住宅、一般住宅等が混在する近隣商業地域	東6m県道	水道	亀川 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 300 ｍ、北 450 ｍ

②標準的使用

低層の店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ県道

交通

施設

亀川駅　南方

950m

法令

規制

商業
(80,360)

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗が密集する亀川四の湯町の商店街で、商業背後地は狭隘道路が連続する選好性の劣るエリアであるた
め、顧客も頭打ちで住宅地に移行しつつあり、地価は依然下落傾向で推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は別府市内の準幹線沿いの在来商業地域である。需要者は地縁を有する限定された個人事業者が中心で、そ
の傾向に変化は見られず店舗経営者の高齢化、売上不振などから需要は全般に弱く、店舗の閉鎖も見られ、駐車場不足
もあって需要は弱含みである。域外からの新規転入が見込みにくい地域であり中心となる価格は見出し難く、近年住宅
目的での取引割合が増えている状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地につき原価法は適用できなかった。比準価格は信頼性の高い事例を採用して求めており、価格水準を適正に
反映し得たものと考えられる。近隣地域では自用目的の取引が中心で、賃貸需要は総じて弱いことから、自用目的の取
引事例を基礎とする比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額とのバラン
スを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　別府 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[135.0]

[100.0]
100

48,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光客数が回復傾向にある中、好立地の土地
需要は高まっており県外資本による強気取引
も散見される状況である。

駐車場が不足した近隣型の商店街で特に大き
な変容は見られず商況はかなり厳しい状況に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

別府 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｓ２２調 -6	別府市		更地	（　）	不整形	北東15m県道、東2.3m、南4m、三方路		商業 (90,400)
b	別府Ｓ２３公 -6	別府市		更地	（　）	不整形	東6m県道、南3m、角地		近商 (90,300)
c	別府Ｕ２２調 -5	別府市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	別府Ｚ２３公 -2	別府市		建付地	（　）	長方形	北東6.2m県道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,651	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	53,468	100 [ 107.8]	49,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,600
b	(　 ) 51,428	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	53,072	100 [ 107.8]	49,232		49,200
c	(　 ) 65,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	62,148	100 [ 125.9]	49,363		49,400
d	(　 ) 34,453	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,419	100 [ 70.3]	48,960		49,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,300 円／㎡]

別府 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,078,365	1,072,600	4,005,765	3,735,500	270,265	（　0.9708） 262,373	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,247,460 円　　　　（　 20,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	360 ％	257 ㎡	10.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階は住宅（ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡）標準的容積率採用

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	150.00	100.0	150.00	1,750	262,500	6.0	1,575,000
							0.0	0
2～	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,150	172,500	0.0	0
							1.0	172,500
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		435,000		1,575,000
								172,500

⑨年額支払賃料	435,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,220,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金又は家賃保証で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,220,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 436,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,023,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,575,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,490 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 172,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 40,675 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,078,365 円　　　　（　 19,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｓ２３公賃　　　　-7	1,148 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,175 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	別府Ｓ２３公賃　　　　-8	1,019 ( 1,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,089
c	別府Ｓ２３公賃　　　　-9	915 ( 915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,062

別府 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,000 円	48,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	273,000 円	5,460,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 397,600 円	48,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	48,200 円	48,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,200 円	48,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,072,600 円　（　　　　　　 4,174 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,735,500 円（　　　　　 14,535 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,078,365 円
②総費用	1,072,600 円
③純収益　①－②	4,005,765 円
④建物等に帰属する純収益	3,735,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	270,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	262,373 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,247,460 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,400 円／㎡）