別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 別府 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 5-10 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字鉄輪字風呂ノ本１８６番外 ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 (80,300) 不整形 1:2 旅館 Ｗ2 旅館、土産品店等が 建ち並ぶ商業地域 南西5m市道、西側道 水道 別府大学 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 鉄輪温泉地区・温泉湯けむり 重点景観計画区域に指定 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 別府大学駅　西方 2.4km 法令 規制 商業 (80,300) 高度地区最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 「別府地獄めぐり」に隣接した湯治場の流れを汲む温泉街で、コロナ禍で減少した観光入込客は行動制限解除と 全国旅行支援で回復しつつあるものの観光業種の土地需要は低迷しており地価は当面横這いで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鉄輪温泉街及び九州横断道路や県道別府山香線沿いの商業地域。鉄輪温泉街は路地に面して規模の小さい 旅館が立地するほか観光客の利用をあて込んだ飲食、土産店等が密集するエリアとなっている。需要者は観光関連業種 を中心とする地場法人等で需要の中心となる価格帯は３０坪前後の小規模画地で総額５００万円程度と認められるが、 鉱泉地を擁した画地規模の大きいホテル適地は稀少性が高いことから県外資本が高値で取得する可能性も考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 観光ホテルや旅館といった物件は経営譲渡や隣地併合が中心、飲食や土産品店等の小規模物件は自営を前提にした取引 が中心である。なお、温泉街には古くからのアパートも見られるが、従業員社宅を兼ねる物件が多く単独で売買される ケースは稀につき収益価格は求められなかった。自用を前提とする小規模画地を中心とした観光商業地であることから 実勢を反映した比準価格を採用するものとし、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [126.0] [100.0] 100 52,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行動制限解除や全国旅行支援等により観光客 は回復しつつあるが、コロナ禍前（令和元年 ）の水準に及ばない状況が継続している。 湯けむり景観で知られる温泉観光地でコロナ 禍で廃業した老舗の観光施設を県外資本が取 得、更地化されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％