鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

別府 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｕ２３公 -2	別府市		更地	（　）	台形	南20m国道、西4m、角地		商業地区計画等沿道景観形成地区 (90,400)
b	別府Ｋ２３公 -11	別府市		更地	（　）	台形	北東20m国道、東8.5m、角地		商業 (90,400)
c	別府Ｕ２３公 -14	別府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、西21m、角地		商業 (90,400)
d	別府Ｕ２３公 -15	別府市		更地	（　）	ほぼ台形	東30.8m国道、南10.2m、角地		商業 (90,400)
e	別府Ｉ２２調 -3	別府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m国道、西15m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,100	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	76,811	100 [ 97.0]	79,187	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,200
b	(　 ) 68,300	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	68,710	100 [ 100.0]	68,710		68,700
c	(　 ) 166,608	100 [ 150.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 136.5]	83,243	100 [ 122.4]	68,009		68,000
d	(　 ) 150,725	100 [ 150.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 133.9]	78,646	100 [ 96.9]	81,162		81,200
e	(　 ) 80,423	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.8]	96,826	100 [ 142.8]	67,805		67,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	限定価格	％／月 +0.26	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	限定価格	％／月 +0.25	画地　　　　 +33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -14.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,300 円／㎡]

別府 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			沿線に参考とすべき新規造成事例が見当たらず適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,224,450	5,151,900	23,072,550	14,957,500	8,115,050	（　0.9708） 7,878,091	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	157,561,820 円　　　　（　 40,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,500.00	Ｓ1	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	3,917 ㎡	47.0 m x 66.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

郊外路線商業地につき平家建店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～	店舗	1,500.00	100.0	1,500.00	1,525	2,287,500	10.0	22,875,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		2,287,500		22,875,000
								0

⑨年額支払賃料	2,287,500 円　×　12ヶ月　＝　 27,450,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 100 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,450,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 3,000,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,436,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,014,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,875,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 210,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,224,450 円　　　　（　 7,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｕ２３公賃　　　　-16	1,802 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,545	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,538 円/㎡　月額支払賃料（　 1,525 円/㎡）　基準階 1 F B
b	別府Ｕ２３公賃　　　　-17	2,637 ( 2,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [200.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,516
c	別府Ｕ２３公賃　　　　-18	1,754 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [150.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,529

別府 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	965,000 円	193,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	913,500 円	30,450,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,295,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,592,200 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,151,900 円　（　　　　　　 1,315 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,957,500 円（　　　　　 3,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,224,450 円
②総費用	5,151,900 円
③純収益　①－②	23,072,550 円
④建物等に帰属する純収益	14,957,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,115,050 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,878,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,011 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,561,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
別府 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 5-9

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　上治　昭人

TEL.

鑑定評価額

263,000,000 円

１㎡当たりの価格

67,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月16日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	別府市大字鶴見字砂原１２７番１外				②地積　(㎡)	3,917 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	台形 1:1.5	店舗Ｓ1	沿道型店舗、ホテル等が建ち並ぶ路線商業地域	南20m国道	水道	別府大学 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 290 ｍ、西 100 ｍ、南 160 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 4,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

鉄輪温泉地区の玄関口で幹線
国道沿いの路線商業地域

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

別府大学駅西方

1.9km

法令

規制

商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

鉄輪温泉観光街の玄関口である国道沿いに観光関連施設等が建ち並ぶ商業地域であり、コロナ禍の影響を受けた
が、個人消費及び観光は持ち直しているため、地価は今後もやや上昇すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、別府市郊外で幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、県内企業のほか全国で事業を展開する法人で
ある。温泉観光施設に近い幹線国道沿いに郊外路線型店舗が多く、集客力に優れているため、駐車場を確保出来る大規
模地としての需要を有する。需要の中心となる価格帯は土地４，０００㎡程度で２億円～３億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己業務目的の取引が主な地域であり、類似地域において多数の信頼性のある幹線道路沿い店舗用地等の事例を収集し
得た。一方新規店舗の収益物件はなく、既存の貸店舗が一部見られる程度である。よって、商業地に対する不動産市場
の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、不動産の需給動向も考慮のうえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　別府 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     67,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により減少していた観光客は
増加し、個人消費及び観光は持ち直しており
、商業施設に対する投資は概ね横ばい状態に
ある。

個人消費及び観光は持ち直しており、路線型
商業施設に対する投資需要が増加している。

観光関連施設が閉店したが、すぐに全国チェ
ーンの飲食店舗が立地した。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

+0.1 ％

３　試算価格算定内訳

別府 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｋ２３公 -11	別府市		更地	（　）	台形	北東20m国道、東8.5m、角地		商業 (90,400)
b	別府Ｗ２３公 -1	別府市		更地	（　）	ほぼ整形	南西20m国道、南東3m、西1.5m、三方路		商業高度地区最高15m (90,400)
c	別府Ｓ２２調 -6	別府市		更地	（　）	不整形	北東15m県道、東2.3m、南4m、三方路		商業 (90,400)
d	別府Ｒ２２調 -3	別府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m国道、西21m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,300	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	68,368	100 [ 100.0]	68,368	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,400
b	(　 ) 70,500	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	69,809	100 [ 100.0]	69,809		69,800
c	(　 ) 48,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	53,521	100 [ 80.0]	66,901		66,900
d	(　 ) 166,608	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	148,209	100 [ 216.3]	68,520		68,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　+110.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,400 円／㎡]

別府 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,138,914	5,125,120	22,013,794	14,957,500	7,056,294	（　0.9708） 6,850,250	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	137,005,000 円　　　　（　 35,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,500.00	Ｓ1	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	3,917 ㎡	47.0 m x 66.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	1,500.00	100.0	1,500.00	1,498	2,247,000	6.0	13,482,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		2,247,000		13,482,000
								0

⑨年額支払賃料	2,247,000 円　×　12ヶ月　＝　 26,964,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,500 円／台　×　 80 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金より担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,964,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 2,349,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,014,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,482,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,138,914 円　　　　（　 6,928 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｃ２３公賃　　　　-8	1,802 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,489	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,505 円/㎡　月額支払賃料（　 1,498 円/㎡）　基準階 1 F B
b	別府Ｃ２３公賃　　　　-9	1,754 ( 1,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,612
c	別府Ｃ２３公賃　　　　-13	1,822 ( 1,818)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,415

別府 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	965,000 円	193,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	880,920 円	29,364,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,301,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,592,200 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,125,120 円　（　　　　　　 1,308 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9708

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0803 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,957,500 円（　　　　　 3,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,138,914 円
②総費用	5,125,120 円
③純収益　①－②	22,013,794 円
④建物等に帰属する純収益	14,957,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,056,294 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,850,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,749 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,005,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,000 円／㎡）