鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

別府 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｌ２２調 -7	別府市		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	別府Ｐ２３公 -5	別府市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北14m市道、東7m、角地		商業 (90,400)
c	別府Ｐ２３公 -2	別府市		更地	（　）	ほぼ整形	西9m県道、東5m、二方路		２住居 (60,200)
d	別府Ｉ２３公 -1	別府市		貸家建付地	（　）	長方形	東15.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	別府Ｋ２３公 -11	別府市		更地	（　）	台形	北東20m国道、東8.5m、角地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,996	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,430	100 [ 87.5]	71,349	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,300
b	(　 ) 57,799	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.9]	69,735	100 [ 97.0]	71,892		71,900
c	(　 ) 65,963	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	64,928	100 [ 87.5]	74,203		74,200
d	(　 ) 59,959	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	67,021	100 [ 91.2]	73,488		73,500
e	(　 ) 68,300	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	68,710	100 [ 100.9]	68,097		68,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

別府 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,089,430	3,342,300	10,747,130	9,727,000	1,020,130	（　0.9468） 965,859	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	19,317,180 円　　　　（　 33,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	205.00	ＲＣ4	820.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	579 ㎡	20.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗の部分貸し、２階以上は平均専有面積約４７㎡、１ＬＤＫを想定。容積率は地域の標準的容積率より判定。

⑦有効率　 90.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	205.00	85.0	174.25	2,300	400,775	4.0	1,603,100
							0.0	0
2～ 3	住宅	205.00	92.0	188.60	1,400	264,040	1.0	264,040
							1.0	264,040
4～ 4	住宅	205.00	92.0	188.60	1,420	267,812	1.0	267,812
							1.0	267,812
～

～

計		820.00	90.3	740.05		1,196,667		2,398,992
								795,892

⑨年額支払賃料	1,196,667 円　×　12ヶ月　＝　 14,360,004 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 740.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,500 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,360,004 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 660,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,201,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,818,404 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,398,992 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,071 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 795,892 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 248,955 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,089,430 円　　　　（　 24,334 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｗ２３公賃　　　　-1	1,579 ( 1,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,579	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,441 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	別府Ｗ２３公賃　　　　-4	1,739 ( 1,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,387
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

別府 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	685,000 円	137,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,051,400 円	15,020,004　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,200 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,342,300 円　（　　　　　　 5,773 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 820.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,727,000 円（　　　　　 16,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,089,430 円
②総費用	3,342,300 円
③純収益　①－②	10,747,130 円
④建物等に帰属する純収益	9,727,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,020,130 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	965,859 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,668 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,317,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
別府 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 5-7

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　日下部　洋一

TEL.

鑑定評価額

41,100,000 円

１㎡当たりの価格

71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	別府市石垣東８丁目２３５３番｢石垣東８－５－１７｣				②地積　(㎡)	579 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中層の共同住宅や店舗、住宅が混在する商業地域	西25m県道	水道、ガス、下水	別府大学 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 120 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層の店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

別府大学駅　南西方

2.1km

法令

規制

商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

石垣土地区画整理地区の中央を縦断する生活幹線に面しており、新規出店の余地が乏しく土地取引は限られるが
分譲マンションや共同住宅等の収益物件に対する需要は堅調であり、地価は当面上昇基調で推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は店舗や共同住宅等の立地に適した石垣地区及び周辺幹線沿いの商住混在区間。需要者の中心は個人事業主
や地元法人のほか収益物件を物色する資産家・不動産業者等。近隣地域は土地区画整理事業が行われた石垣地区の中央
を縦断する路線で中層共同住宅が多く見られるほか、低層の店舗や一般住宅も多く介在する区間となっている。需要の
中心となる価格帯は３００～６００㎡程度の画地で、総額２，０００万円～５，０００万円程度と認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗等の自用目的に加え、共同住宅等の収益物件の取引も比較的多い。本件では価格牽連性の強い事例を採用したこと
から比準価格の精度は高く市場性を反映した価格が得られている。収益価格は競合物件が多いため賃料水準が頭打ちで
ある一方、建設費上昇に伴い土地を購入してまで貸家を建築するメリットは低いことを示している。以上、実勢を反映
した比準価格を中心に収益価格の低さも参酌し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　別府 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 92.7]

[100.0]
100

70,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

行動制限解除や全国旅行支援等により観光客
は回復しつつあるが、コロナ禍前（令和元年
）の水準に及ばない状況が継続している。

石垣東地区全域が商業地域に指定されマンシ
ョン適地となっており、背後地との価格差は
無くなりつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

別府 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｐ２２調 -1	別府市		建付地	（　）	長方形	西25m県道、南4m、角地		商業 (100,400)
b	別府Ｐ２３公 -5	別府市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北14m市道、東7m、角地		商業 (90,400)
c	別府Ｈ２２調 -5	別府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11.9m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	別府Ｉ２３公 -1	別府市		貸家建付地	（　）	長方形	東15.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	別府Ａ２２調 -5	別府市		貸家建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,292	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	73,903	100 [ 102.8]	71,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	71,900
b	(　 ) 57,799	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.9]	69,596	100 [ 95.7]	72,723		72,700
c	(　 ) 53,091	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,356	100 [ 74.3]	71,812		71,800
d	(　 ) 59,959	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	66,821	100 [ 88.2]	75,761		75,800
e	(　 ) 59,118	100 [ 85.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,829	100 [ 95.7]	72,967		73,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	その他	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -6.0
e	その他	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,300 円／㎡]

別府 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理事業により一体整備された市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,285,646	3,765,680	13,519,966	12,283,000	1,236,966	（　0.9468） 1,171,159	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	23,423,180 円　　　　（　 40,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	280.00	ＲＣ4	1,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	579 ㎡	20.0 m x 29.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は共同住宅（２ＬＤＫ；各階約５０㎡×５）、使用容積率は標準的な利用階層を考慮

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

階層・用途より標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	280.00	85.0	238.00	1,900	452,200	3.0	1,356,600
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	280.00	90.0	252.00	1,340	337,680	0.0	0
							1.0	337,680
4～	共同住宅	280.00	90.0	252.00	1,370	345,240	0.0	0
							1.0	345,240
～

～

計		1,120.00	88.8	994.00		1,472,800		1,356,600
								1,020,600

⑨年額支払賃料	1,472,800 円　×　12ヶ月　＝　 17,673,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 994.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,673,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,481,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,032,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,356,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,481 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,020,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 240,653 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,285,646 円　　　　（　 29,854 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｕ２３公賃　　　　-13	1,394 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,369 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 3 F B
b	別府Ｕ２３公賃　　　　-14	1,569 ( 1,538)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,376
c	別府Ｕ２３公賃　　　　-15	1,457 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,328

別府 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	865,000 円	173,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	925,680 円	18,513,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 201,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,427,200 円	173,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	173,000 円	173,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,765,680 円　（　　　　　　 6,504 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	173,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,283,000 円（　　　　　 21,214 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,285,646 円
②総費用	3,765,680 円
③純収益　①－②	13,519,966 円
④建物等に帰属する純収益	12,283,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,236,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,171,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,023 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,423,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,500 円／㎡）