鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

別府 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｉ２３公 -1	別府市		貸家建付地	（　）	長方形	東15.5m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	別府Ｋ２２調 -4	別府市		底地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	別府Ｉ２２調 -3	別府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東30m国道、西15m、二方路		商業 (90,400)
d	別府Ｓ２３公 -9	別府市		更地	（　）	ほぼ整形	北東33m国道、南5m、角地		商業 (100,400)
e	別府Ｐ２２調 -1	別府市		建付地	（　）	長方形	西25m県道、南4m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	66,621	100 [ 99.0]	67,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,300
b	(　 69,647) 69,647	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,647	100 [ 106.1]	65,643		65,600
c	(　 ) 80,423	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.8]	94,014	100 [ 140.6]	66,866		66,900
d	(　 ) 81,313	100 [ 120.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	65,787	100 [ 97.3]	67,613		67,600
e	(　 ) 75,292	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	73,099	100 [ 108.1]	67,622		67,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -14.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	その他	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,500 円／㎡]

別府 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,416,879	2,401,745	8,015,134	7,597,000	418,134	（　0.9468） 395,889	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,917,780 円　　　　（　 26,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	178.20	Ｓ4	712.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	301 ㎡	11.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ事務所、３～４Ｆ住宅（２ＬＤＫ５０．５㎡総戸数６戸）

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.20	85.0	151.47	2,100	318,087	6.0	1,908,522
							0.0	0
2～ 2	事務所	178.20	85.0	151.47	1,400	212,058	3.0	636,174
							0.0	0
3～ 3	住宅	178.20	85.0	151.47	1,200	181,764	0.0	0
							1.0	181,764
4～ 4	住宅	178.20	85.0	151.47	1,200	181,764	0.0	0
							1.0	181,764
～

計		712.80	85.0	605.88		893,673		2,544,696
								363,528

⑨年額支払賃料	893,673 円　×　12ヶ月　＝　 10,724,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 605.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	月額支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金又は家賃保証で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,724,076 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 896,326 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,307,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,544,696 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,411 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 363,528 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,718 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,416,879 円　　　　（　 34,608 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｓ２３公賃　　　　-1	1,651 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [134.0]	100 [100.0]	1,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,226 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	別府Ｓ２３公賃　　　　-2	1,293 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,201
c	別府Ｓ２３公賃　　　　-3	1,064 ( 1,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,169

別府 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	672,245 円	11,204,076　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 882,700 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,401,745 円　（　　　　　　 7,979 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 712.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,597,000 円（　　　　　 25,239 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,416,879 円
②総費用	2,401,745 円
③純収益　①－②	8,015,134 円
④建物等に帰属する純収益	7,597,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	418,134 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	395,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,917,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
別府 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

別府 5-4

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　利根　健司

TEL.

鑑定評価額

19,800,000 円

１㎡当たりの価格

65,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	別府市青山町３０５２番８｢青山町１０－２６｣				②地積　(㎡)	301 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ3	中層、低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域	西11m県道	水道、ガス、下水	別府 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

別府駅西方

1.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

別府中心市街地近郊の路線商業地域である。観光都市である別府市へのコロナ禍の影響が不動産取引においても
顕在化していたが、一段の悪化は認められず、地価は横ばい～回復基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね別府市街地の路線商業地の存する範囲と一致する。需要者の中心は近隣住民を対象とした店舗等の経
営を目的とした地元法人を中心として県外資本の法人も考えられる。コロナ禍の地価への影響が顕在化しつつある中、
幹線沿いのテイクアウト対応店舗は比較的業績好調なことから、寄り付きの良い物件への需要が認められる。中心とな
る価格帯は判別しがたいが、郊外ロードサイドにおいては概ね５万円～１０万円／㎡の範囲の取引が多くみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。一方、収益価格は賃料水準
が低い事から低位に試算され、建物想定の多様性の観点からもコロナ禍の影響の不確実性からも信頼度は低い。また、
既成市街地であることから原価法は適用できなかった。したがって、本件においては市場の実態を適正に反映する比準
価格を重視し、収益価格を比較考量することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　別府（県） 5-10            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     65,700 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

マンション適地や面大地については、デベロ
ッパー目線では大分市と比較した割安感が強
く、幹線道路沿いでは一定の需要が認められ
る。

対象地の隣地ビルが取り壊され更地となって
いる（管理地看板あり）。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

別府 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	別府Ｐ２２調 -1	別府市		建付地	（　）	長方形	西25m県道、南4m、角地		商業 (100,400)
b	別府Ｐ２３公 -5	別府市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北14m市道、東7m、角地		商業 (90,400)
c	別府Ｄ２３公 -3	別府市		更地	（　）	ほぼ整形	北20m国道、東12.5m、角地		商業 (90,400)
d	別府Ｇ２３公 -3	別府市		更地	（　）	長方形	西7.5m県道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,292	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	73,099	100 [ 110.3]	66,273	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,300
b	(　 ) 57,799	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 97.9]	69,457	100 [ 104.0]	66,786		66,800
c	(　 ) 61,617	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.6]	66,541	100 [ 99.5]	66,875		66,900
d	(　 ) 65,000	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,130	100 [ 88.2]	73,844		73,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,600 円／㎡]

別府 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,623,876	2,793,593	8,830,283	8,449,000	381,283	（　0.9468） 360,999	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,219,980 円　　　　（　 24,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別府 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	200.00	ＲＣ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	301 ㎡	11.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸しを想定。２階事務所は専有面積４２㎡程度。共同住宅部分はファミリータイプ専有面積６０㎡程度を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の標準的な数値を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	85.0	170.00	2,000	340,000	6.0	2,040,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	200.00	85.0	170.00	1,400	238,000	6.0	1,428,000
							0.0	0
3～ 4	共同住宅	200.00	90.0	180.00	1,197	215,460	3.0	646,380
							0.0	0
～

～

計		800.00	87.5	700.00		1,008,920		4,760,760
								0

⑨年額支払賃料	1,008,920 円　×　12ヶ月　＝　 12,107,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,107,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,006,963 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,580,077 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,760,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,623,876 円　　　　（　 38,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	別府Ｘ２３公賃　　　　-6	1,221 ( 1,170)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,221	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,200 円/㎡　月額支払賃料（　 1,197 円/㎡）　基準階 3 F B
b	別府Ｘ２３公賃　　　　-7	1,159 ( 1,111)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,159
c	別府Ｘ２３公賃　　　　-8	1,253 ( 1,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,253

別府 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	881,093 円	12,587,040　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 981,700 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,793,593 円　（　　　　　　 9,281 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,449,000 円（　　　　　 28,070 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,623,876 円
②総費用	2,793,593 円
③純収益　①－②	8,830,283 円
④建物等に帰属する純収益	8,449,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	381,283 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	360,999 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,199 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,219,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,000 円／㎡）