別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 別府 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 5-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市北浜３丁目８１８番１７７ ｢北浜３－１１－１１｣ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1 旅館 Ｓ5 中規模観光ホテルの 建ち並ぶ商業地域 北10m市道 水道、ガス、下水 別府 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中層の旅館、ホテルの敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 別府駅　東方 760m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い旅館街であり、地域要因に大きな変化は見込まれない。旅行支援や入国制限の緩和等により観光客 は回復しつつあるが、依然として先行きは不透明であり、地価は当面は横ばい圏で推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用に同じ（中層の旅館、ホテルの敷地） (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、別府駅徒歩圏、別府駅を中心に半径約８００ｍ内に位置する商業地域を中心とするが、市内の商業地に は広く価格牽連性が及ぶ。特にホテルや旅館適地との代替性が高い。主な需要者は、ホテル経営等を目的とした県内外 の資本が中心となる。なお、大規模物件については中央の大手資本等が参入しているが、不動産単体での取引でなく企 業買収等によりホテルを取得するケースもある。取引の中心的価格帯は土地の単価にして１㎡６～９万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成後の期間が経過しており規範性に欠けるため原価法の適用を断念した。また、運営委託によるホテル経営は見られ るが、旅館やホテルに係る純粋な不動産賃貸市場は未成熟なため収益還元法の適用を断念した。比準価格は、価格牽連 性を有する別府市内の複数の商業地の取引事例を採用して求めており規範性が高い。以上より、前年価格からの変動要 因を慎重に検討しつつ、現下の市場実態を反映している比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旅行支援策等により観光客数に回復の兆しは あるものの、コロナ禍の状況のほか、物価高 や金利上昇圧力の高まりを注視する必要があ る。 南側隣接地域では大手資本によるホテル投資 が見られたが、本地域ではコロナ禍以降、新 規投資が低迷し、地価下落が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％