別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月15日　提出
別府 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 3-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL. 
鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 別府市大字野田字羽室５４９番
 ②地積(㎡) 991  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区
不整形
1:2.5		 田 農地の周辺に農家住宅等が見られる地域 亀川

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   90 ｍ、西  130 ｍ、南  100 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 無道路地 交通

施設		 亀川駅　南西方

2.7km		 法令

規制		 １低専

風致地区
⑤地域要因の
　将来予測		 中長期的には、宅地開発が行われると予測するが、別府市北部の高台に位置し、利便性が劣る地域のため開発業
者の投資意欲は弱く、近時においては、宅地化の動きは弱いと予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地への用途転換後、分割して戸建住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      9,560 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、別府市郊外及び隣接する日出町の宅地見込地が存する地域の範囲。主たる需要者は、宅地分譲を目的と
する地場の開発業者である。別府市郊外で宅地開発が比較的多く見られるのは、農地が残る市北西部付近であり、小規
模開発が中心である。また、日出町では、開発素地である農地が多く、中心部周辺や別府市に近い豊岡地区で宅地開発
が多く見られる。需要の中心となる価格帯は、概ね５千円～１．５万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 主たる需要者である開発業者は、開発素地の地価相場に着目し、投資採算性に基づき取引を行うため、実需に基づく比
準価格の説得力は高い。控除後価格は、対象不動産を含めた開発区域について開発分譲を想定し、投資採算性に基づき
試算されており、比準価格に近似した価格が得られた。よって、比準価格を標準とし、前年価格からの検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,660 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 別府市の人口は、県全体と同様に減少傾向で推移し
ている。新型コロナの影響が徐々に緩和される中で
、観光業を中心に地域経済は回復しつつある。

市内では金融緩和を背景に宅地開発が散見されるが
、近隣地域は市北部の高台に位置し、利便性が劣る
ため、宅地化の動きは弱い。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 別府 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｄ２３
公
-16		 別府市 山林   ほぼ整形 北東4m市道、
中間画地

｢調区｣ 
風致地区
土砂災害警戒区域
(30,100)
b 別府Ｕ２２
調
-3		 別府市 畑   不整形 西5.5m市道、
北1m、東0.8m、
三方路

１中専

(60,200)
c 日出Ｐ２３
公
-7		 速見郡日出町 田   不整形 西2m道路、
中間画地

（都） １中専
土砂災害警戒区域
(60,160)
d 日出Ｕ２２
調
-7		 速見郡日出町 畑   不整形 接面道路無、
無道路地

（都） １中専
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
6,659 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]
6,639 		 100
[  67.8]
9,792 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
9,790 
b (　　            )
12,472 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  99.0]
12,522 		 100
[ 132.4]
9,458 
9,460 
c (　　            )
10,805 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
10,740 		 100
[ 109.9]
9,773 
9,770 
d (　　            )
9,060 		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]
9,006 		 100
[  95.9]
9,391 
9,390 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -27.0 宅地造成　　  -3.0
行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -3.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -13.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       9,600 円／㎡]
別府 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 38.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
34,700  （　   73.2 ％）
25,400 		 7,200    2,189  2,776  13,235 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 38.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  2.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.7669　　　　     10,150		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9423　      9,564		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 9,560 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 別府Ｑ２３
公
-2

     31,400 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 89.6]

     35,045 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     35,000 
b 別府Ｘ２３
公
-1

     30,211 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 99.9]		 100
[ 83.6]

     36,174 

     36,200 
c 別府Ｚ２３
公
-1

     24,991 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]

     33,155 

     33,200 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +3.0 環境　　　  -13.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -18.0
画地　　　   -0.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +2.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -25.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 34,700 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
別府

-19
26,400 		 [ 98.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.2]
34,265 		 [100.0]
100
34,300 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +3.0
環境　　 -26.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 34,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,100 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     10 ｍ、南     25 ｍ、北     75 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     25　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    208 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  26.8 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.8 ％		 ＊擁壁工事の概要
　ほぼ平坦地勢であるが、田地のた
　め０．３ｍの表土はぎと０．５ｍ
　の盛土造成を施し、隣接地との境
　界に擁壁を設置する。
＊道路工事の概要
　想定開発区域内に幅員６ｍアスフ
　ァルト舗装の開発道路を設置し、
　北側の幅員５ｍ市道へと接続させ
　る。
＊排水工事の概要
　公共下水道が未整備な地域である
　ため、開発道路に排水溝を設置し
　、北側市道の側溝へ接続して排水
　する。		 ＊公園緑地の工事の概要
　開発区域面積の３％（約２１０㎡
　）を公園として整備する。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 350.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 250.0 ｍ
＊その他
　風致地区のため緑地率２０％の規
　制があり、植木の植樹費用として
　開発工事費に計上する。
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月13日　提出
別府 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
別府 3-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田中　利行   TEL. 
鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 別府市大字野田字羽室５４９番
 ②地積(㎡) 991  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区
不整形
1:2.5		 田 農地の周辺に農家住宅等が見られる地域 亀川

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   90 ｍ、西  130 ｍ、南  100 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 無道路地 交通

施設		 亀川駅南西方

2.7km		 法令

規制		 １低専

風致地区
⑤地域要因の
　将来予測		 市街地北方の高台に位置する宅地見込地地域。中長期的には宅地開発が行われるものと予測されるが、利便性が
やや劣る地域のため開発業者による投資は及んでおらず、地価水準は微減傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 宅地への用途転換後、分割して戸建住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      9,600 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      9,530 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、別府市郊外及び隣接する日出町の宅地見込地が存する圏域。主な需要者は、宅地分譲を目的とする地元
の開発業者である。市内で宅地開発が見られるのは、より地勢条件や利便性が優れる地域で、小規模開発が中心である
。既成住宅地の売却物件が多く見られることや、マンション開発が継続していることなどから、郊外部の開発は限定的
である。地勢・造成の難易等により異なるが、需要の中心となる価格帯は６千円から１．２万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は別府市市街地の周辺部及び隣接する日出町に位置する宅地見込地の取引事例を採用して試算したもので、実
際の取引水準を反映するものとして、実証性並びに規範性は高い。控除後価格は、対象不動産を含めた開発区域につい
て住宅地分譲を想定し試算したもので、一定の説得力を有する。以上により、比準価格を重視して、控除後価格と参酌
し、前年公示価格からの変動も検討した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      9,660 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 別府市の人口は県全体と同様に、やや減少傾向で推
移している。金融緩和を背景に住宅着工は概ね堅調
で、断続的に分譲マンションも着工している。

別府市北部の高台に位置する宅地見込地地域。地域
周辺では、単独地としての開発が散見される程度で
、面的開発の動きは弱い。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 別府 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 別府Ｄ２３
公
-16		 別府市 山林   ほぼ整形 北東4m市道、
中間画地

｢調区｣ 
風致地区
土砂災害警戒区域
(30,100)
b 別府Ｕ２２
調
-3		 別府市 畑   不整形 西5.5m市道、
北1m、東0.8m、
三方路

１中専

(60,200)
c 日出Ｐ２３
公
-6		 速見郡日出町 田   不整形 西2m道路、
中間画地

（都） １中専
土砂災害警戒区域
(60,160)
d 日出Ｑ２３
公
-1		 速見郡日出町 原野   不整形 南5m町道、
中間画地

（都） 
土砂災害警戒区域
(70,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
6,659 		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]
6,639 		 100
[  70.7]
9,390 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
9,390 
b (　　            )
12,472 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  99.0]
12,598 		 100
[ 128.5]
9,804 
9,800 
c (　　            )
10,567 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
10,567 		 100
[ 109.2]
9,677 
9,680 
d (　　            )
8,471 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
8,471 		 100
[  90.2]
9,391 
9,390 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.05		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0 宅地造成　　 +20.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 宅地造成　　 -15.0
行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       9,600 円／㎡]
別府 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 30.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
34,500  （　   77.5 ％）
26,738 		 8,400    2,520  2,670  13,148 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 30.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  2.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.7692　　　　     10,113		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9423　      9,529		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 9,530 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 別府Ｚ２３
公
-3

     27,657 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.3]		 100
[103.0]

     35,051 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     35,100 
b 別府Ｃ２３
公
-2

     28,947 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.3]		 100
[101.8]

     33,931 

     33,900 
c 別府Ｗ２３
公
-5

     34,842 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.9]

     34,531 

     34,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.07		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +3.0
画地　　　  -23.7 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.07		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近   +1.0 環境　　　    0.0
画地　　　   -2.0 行政　　　  -15.0 その他　　    0.0 行政　　　   +5.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +1.0 環境　　　   -3.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +3.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 34,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
別府

-19
26,400 		 [ 99.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.5]
34,234 		 [100.0]
100
34,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　 -25.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 34,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,100 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     10 ｍ、南     25 ｍ、北     75 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     24　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    230 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  22.5 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  22.5 ％		 ＊擁壁工事の概要
　想定開発区域はほぼ平坦地勢であ
　るが、田地のため０．３ｍの表土
　はぎを施し、隣接地との境界に高
　さ０．５ｍの擁壁を設置する。
＊道路工事の概要
　想定開発区域内に幅員６ｍアスフ
　ァルト舗装の開発道路を設置し、
　北側の幅員５ｍ市道へと接続させ
　る。
＊排水工事の概要
　公共下水道が未整備な地域である
　ため、開発道路に排水溝を設置し
　、北側市道の側溝へ接続して排水
　する。		 ＊公園緑地の工事の概要
　開発区域面積の３％（約２１０㎡
　）を公園として整備する。
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 310.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 220.0 ｍ
＊その他
　風致地区のため緑地率２０％の規
　制があり、植木の植樹費用として
　開発工事費に計上する。