別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 別府 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -21 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字鶴見字新別府３０５５番７ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 別府大学 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 別府大学駅西方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模の大きな保養所や別荘を区画割した戸建分譲地が多く、良好な住環境である。今後も同様の分譲が見受 けられる可能性があるが、当面の間、地域要因及び周辺利用状況に急激な変化なく推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、別府市中心市街地の北西方に位置する「新別府」地区及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は 別府市内に居住・通勤する者である。画地規模の大きい企業の保養所や別荘の跡地を区画割した分譲地が多く見受けら れ、住環境は良好であり需要は強含みである。取引の中心となる価格帯は、戸建住宅用地の場合で概ね土地１，０００ 万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 造成後年月を経過しており原価法は適用できなかった。また戸建住宅を中心とする地域であるため、収益還元法は適用 しなかった。比準価格は、多数の取引事例の中から類似性の高い取引事例を採用して求めており、市場性を反映した客 観的・実証的価格が得られたものと判断する。したがって比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 52,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の基幹産業である観光業が回復しつつある 中、住宅取得意欲は概ね堅調であり、特に環 境良好な地域、利便性の高い地域では需要は 強含んでいる。 保養所や別荘の跡地が区画割され戸建住宅地 として分譲されている。住環境良好であるた め需要はやや強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％