別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 別府 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -15 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 3,130,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字浜脇字神ノ木１２０２番６ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:2 住宅 Ｂ2 一般住宅の多い傾斜 地の既成住宅地域 西3.5m市道 水道 東別府 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 東別府駅　西方 300m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街地南端の傾斜部に位置する既成住宅地域であるが、県道のバイパス道路の開通及び周辺市道の拡幅工事によ り交通利便性が向上しているため、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、別府市の市街地南部から西部にかけての住宅地域の範囲。主たる需要者は、同一需給圏内に地縁を有す る個人である。標準地が存する市街地南部の住宅地域は、市街地の中心が以前の南部地区から北方へと移行した中で高 齢化が進行しており、不動産取引は少ない状況にある。土地は、１５０㎡程度の画地で３００万円～５００万円程度が 需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既成住宅地域であり、比準価格は、広域的に取引事例を収集し、地域の類似性や代替性の高い取引事例を採 用して試算しており、適正に求められた。収益面では、賃貸物件は見受けられず賃貸市場が成熟していないため、収益 還元法の適用は断念せざるを得なかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討や前年価格からの検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.8] [100.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 別府市の人口は、県全体と同様に減少傾向で 推移している。新型コロナの影響が徐々に緩 和される中で、観光業を中心に地域経済は回 復しつつある。 標準地が接面する市道は狭いが、近隣では県 道のバイバス道路につながる市道の拡幅工事 が行われたため、交通利便性が向上している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％