別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 別府 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -11 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　木口　優子   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字鶴見字大宮司５８９番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,184) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北4.6m市道 水道 別府大学 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 別府大学駅西方 2.7km 法令 規制 ２住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部から距離を有する地域であり、戸建住宅、アパート等が建ち並ぶほか、未利用地も残存する状況にある。 今後当面の間、利用状況に大きな変化なく推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、別府市中心部の北方～北西方の丘陵地に広がる低層住宅地域である。需要の中心は別府市に地縁を有す る自己利用目的の個人である。既存住宅地及びミニ開発による分譲住宅地が見受けられる状況にあり、街区の整然性が 劣る地域が多いほか、市の中心部から距離を有しているが、地価水準が低位であることから需要は回復してきた。取引 の中心となる価格帯は土地で６００万円～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域であり、アパートは見られるものの古い建物であり、現下の賃貸市場においてはアパート経 営が成立し難いと認められるため収益還元法は適用しなかった。また既成市街地のため原価法も適用しなかった。比準 価格は、類似性の高い取引事例を採用しており、不動産市場を反映した実証的価格である。したがって、比準価格を採 用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の基幹産業である観光業が回復しつつある 中、住宅取得意欲は概ね堅調であり、特に環 境良好な地域、利便性の高い地域では需要は 強含んでいる。 地域要因に特に変動はない。中心部から距離 を有する既存住宅地域であるが地価水準が低 位なことから割安感があり、需要は回復して きた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％