別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 別府 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -10 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　河野　修司   TEL.

鑑定評価額 3,810,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字野田字山下１０９番８３ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い中に アパートも見られる 住宅地域 南4m市道 水道、ガス 亀川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 亀川駅　西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 別府市北部郊外に開発された古い住宅団地で街路幅員が狭く住宅地としての魅力が劣ることや、野田地域全体の 居住人口が減少していること等から、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、別府市野田地域を中心として亀川駅西側の住宅地域一帯。別府市中心部からやや離れているため、典型 的需要者は同圏域に地縁的選好性を有する中堅所得者層と判断する。亀川駅西側地域には国立病院が所在するほか、薬 師の湯や柴石温泉等があることから、医療法人や社会福祉法人等の所在がやや多く見られる。近隣地域は土砂災害警戒 区域内に所在しているため市場流通性がやや弱く、土地取引の中心価格帯は総額で４００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。自用の戸建住宅が大多数を占め、建物の賃貸市場が未成熟である ため収益還元法の適用も行わなかった。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ 信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不 動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　別府 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 86.9] [100.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ第８波が拡大している。雇用情勢 は高水準の動き。住宅ローン金利はやや上昇 している。消費者物価は海外情勢により上昇 している。 地域要因に格別の変動は無い。血の池地獄や 竜巻地獄などの観光温泉施設にも近いが、野 田地域全体では居住人口が減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.5 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％