別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 別府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   別府 -5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　龍原　有   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 別府市大字南立石字上向原１０８１番５７ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 山手の住宅地域 北4m市道 水道、ガス 別府 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 別府駅　北西方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 造成時期が古い住宅団地であるため熟成しており、今後も現状程度で推移すると予測する。山手に位置するため 利便性は高くないが、価格水準が低位であるため一定の需要があり、地価は横ばい程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地西側郊外に位置する南立石・生目・扇山・大畑・竹の内地区等の住宅地域の範囲。主たる需要者 は、市内の標準的な所得水準のファミリー層である。同一需給圏は、主として昭和５０年前後に宅地化された地域であ り、山手に位置するため利便性は高くないが、石垣地区や荘園地区等の地価水準が高い地域との比較では割安なため、 需要は比較的多い。土地は５００万円～７００万円程度、中古物件では１，０００万円以下が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、地域の類似性や代替性の高い取引事例を採用して試算しており、市場性を反映した価格として精度が高い 。収益面では、戸建住宅地域のため賃貸市場が成熟しておらず、収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。住宅の 取得を目的とする主たる需要者は、取引価格により形成された地域の地価相場で売買の意思決定を行っているため、比 準価格の規範性は高い。よって、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 別府市の人口は、県全体と同様に減少傾向で 推移している。新型コロナの影響が徐々に緩 和される中で、観光業を中心に地域経済は回 復しつつある。 南方で県道のバイパス道路が開通しているが 、利便性の向上までには至っておらず、現時 点では地価への影響は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％