別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大分 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-8 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　大東　慶久   TEL.

鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字迫字新殿７３０番１外 ②地積 　(㎡) 5,575   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 不整形 1:1.5 事務所兼倉庫 Ｓ2 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 東14m県道、南側道 水道 鶴崎 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   170 ｍ、南   450 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 大規模集客施設制限地区 街 路 １４ｍ県道 交通 施設 鶴崎駅　南東方 2.4km 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 宮川内ＩＣから大在・鶴崎地区の臨海工業地帯を結ぶ幹線沿線に位置し流通業務上のアクセスは良好である。流 通業務団地の取引もみられ、周辺住宅地の上昇による底上げもあり、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市内の工業地域全域となる。中心となる需要者は県内外の製造業・流通業者等と判断した。市内東部 の幹線で大規模工場地帯及び高速道ＩＣへのアクセスが良く、市街地にも比較的近いため労働力確保の点も優位性を持 つ。近年の流通業務需要の高まり、及び周辺住宅地価格の上昇から、地価は堅調に推移している。取引総額は規模によ りバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は２万～３万円／㎡程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内において、工場・事業所目的の信頼性の高い取引事例を収集し得た。なお、近隣地域は自用の工場が主と なる地域であり、貸工場・貸倉庫等の賃貸市場は形成されておらず、適切な賃貸事例がなく、収益還元法の適用は断念 した。また、適切な造成事例等が見いだせないことから原価法の適用を断念した。よって、本件においては市場の実態 を反映した比準価格を採用し、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-9                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 64.2] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 半導体や部品等の供給制約の緩和がみられる 一方で、ウクライナ情勢や資源価格の動向が 懸念されており、未だ先行きの不透明感が強 い。 地域要因に特段の変更はない。内陸部の中小 工業地域である。幹線沿線の工業地で業務流 通系の需要も認められ、環境はやや好転の傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％