別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-7 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.

鑑定評価額 31,500,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市向原沖１丁目２番７外 ｢向原沖１－２－６２｣ ②地積 　(㎡) 964   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1.5:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、事務所、倉 庫、住宅が混在する 工業地域 南8m市道 水道、ガス、下水 高城 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   160 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の事業所地（事務所、営業所） ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 床面積合計１０，０００㎡超 の大規模集客施設を制限する 建築条例の適用あり 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 高城駅　北東方 2.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 大手製鉄所に隣接するとともに中心市街地との接近性にも優れた中小工場地で、事業用途に加え住宅地への転換 もあって需要は回復しつつあったがコロナ禍で設備投資需要が減退、地価は暫く横這い基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層の事業所地（事務所、営業所） (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地との接近性に優れた大分市臨海部にあって、事業所の立地に適した準工業地域又は工業地域に指定 されたエリア。需要者は臨海部大企業と取引関係を有する事業所や大分市を営業エリアとする法人が中心。向原地区は 臨海産業道路によって南側市街地と分断されているが近年は住宅・アパート用地としての取引も散見される。画地規模 に統一性はないが、需要の中心となる価格帯は１，０００㎡程度の事業用地で総額３，０００万円前後と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小事業所と住宅・アパート等から構成される用途混在地域であるが、自用を前提とする中小工場地としての価格水準 が形成されている。本件では臨海部より価格牽連性の強い取引事例を採用したことから比準価格の精度は高く、市場性 を反映した価格が求められている。収益価格は求められなかったが実勢水準を反映した比準価格を採用するものとし、 臨海部工業地に設定された代表標準地との検討を踏まえることで鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 87.1] [100.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 臨海部工業地は鉄鋼や化学・石油製品等の大 手製造業が堅調な一方で、中小事業所は供給 制約の影響が残り回復が遅れている。 大手製鉄所に隣接した中小工場地で、生産設 備の集約化に伴う発注増が期待されるが土地 需要は回復途上にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％