別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-5 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　原　勝海   TEL.

鑑定評価額 2,550,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字勢家字春日浦８４３番１８外 ②地積 　(㎡) 100,116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 （工業港区） (70,200) 不整形 1:7.5 工場 大、中規模の工場等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 南15m市道、三方路 水道、ガス、下水 大分 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   240 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 500.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 大分駅　北西方 2.4km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 （工業港区） ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の大規模工業地域であり、今後も現状で推移すると予測する。工業団地等の中規模工業用地については需 要は回復基調にあるが、市街地近郊の大規模工業用地の地価は割高感もあり微減で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分県内の臨海部乃至内陸部に所在する混在地を含む工業地域。需要者の中心は全国的に工場、物流施設 を展開する大企業である。全国の都心部を中心に物流施設用地の需要増や隣接県については大型半導体工場の進出が予 定されているが、圏内においては、大規模工業地の進出等の動きはなく需要は弱含み傾向にある。土地価格は㎡当たり ２万円～３万円程度が工業地の相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引自体が極めて少ない中、規範性が高い取引事例を基に試算した比準価格は説得力を有する価格となった。従って本 件においては市場性を反映した比準価格を採用して、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。なお工場用途の賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格は試算しないほか、再調達原価の把握が困難である ため積算価格も試算しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市では産業用地の不足を解消し、企業立 地を促進するため産業用地開発支援事業を開 始している。 高速道路ＩＣ付近や大在港周辺等の整備され た中規模工業用地の取引は散見されるが、市 街地近郊の大規模工業地の需要は微減傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％