別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大分 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-4 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　緒環　隆二   TEL.

鑑定評価額 35,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市青崎１丁目１５３番外 ｢青崎１－４－４９｣ ②地積 　(㎡) 1,504   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ2 中小規模の工場、事 業所等が建ち並ぶ工 業団地 南8m市道 水道、下水 大在 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   360 ｍ、西   220 ｍ、南   270 ｍ、北   440 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模集客施設制限地区 街 路 ８ｍ　市道 交通 施設 大在駅　北西方 2.8km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 立地環境が比較的良好な大分市東部の臨海地域に位置し、中小企業が集積している工業団地である。需給関係は 安定しており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、立地環境の良好な大分市臨海地域及び市街地周辺に存する工業地域である。主な需要者は、県内外の製 造業関連企業及び物流施設等を自己利用目的で購入する地元法人である。依然、海外情勢の変化という懸念すべき要因 は存するが、半導体や部品等の供給制約が緩和され対象標準地周辺では設備投資の動きも継続している。需要の中心と なる価格帯は、取引規模による差は大きいものの、単価としては１．５万円～２．５万円／㎡程度と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域の多数の事例から試算した比準価格は、価格牽連性の高い自己利用目的での取引事例によるもので、格差修正 等も適正に行われており、実証的でありかつ規範性の高い試算価格である。また、既成市街地内に存するため原価法は 適用せず、さらに、工場の賃貸市場が十分に形成されていないため、収益還元法の適用も断念した。したがって、実証 的であり規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.8] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分県全体の人口は減少で、大分市の人口も やや微減の状態。なお、市の土地取引価格は 総じて上昇傾向にあり、分譲住宅着工数も増 加している。 工業団地の売却が漸次進み、臨海部工業地の 需給は安定的に均衡している。港湾等輸送施 設への接続も良く、継続的な設備投資も実施 されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％