別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-3 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　松田　尚美   TEL.

鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字日吉原１番３２ ②地積 　(㎡) 9,482   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ臨海工業地域 南東16m道路、三方路 水道 坂ノ市 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   360 ｍ、南   240 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ道路 交通 施設 坂ノ市駅　北東方 2.9km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧大分市東端に位置するが、ＲＯＲＯ船基地になった大分港大在地区に近く、近年、企業立地が堅調に推移して いるなか、比較的低価格帯にあり、当面地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市臨海部及び内陸部の工業団地を含む工業地域である。需要者の中心は県内外の工場事業者、物流 事業者である。臨海部の工場地は、都心部、高速ＩＣ等への接近性により、近隣地域を含む大野川以東での需要は弱か ったが、近年、県内での新規の企業進出は好調であり、大分港整備計画からも、需要の回復傾向が窺える。需要の中心 となる価格帯は、立地、規模により様々で見出し難いが、１．５～２．５万円／㎡程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市内の工業地域より試算した。収益価格は工場地の賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。自 用目的での取引が主であることから、実証的な比準価格を標準に、代表標準地との均衡並びに広域的に工場地の標準地 、基準地の地価動向を勘案し、さらに単価と総額との関連の適否を検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [123.0] [102.0] 100 15,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、個人消費、雇用等緩やかに持ち 直している。鉱工業生産は一部に弱めの動き がみられるものの、高めの水準で推移してい る。 地域要因に特段の変化はないが、大分港大在 西地区で輸送ターミナル整備事業が進捗中で あり、最近は、近隣及び隣接地域で高値取引 がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％