別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 9-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　野崎　航也   TEL.

鑑定評価額 88,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市豊海３丁目１９９４番２２７ ｢豊海３－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 3,115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 （工業港区） 1.2:1 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 南東10m市道 水道 大分 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   700 ｍ、西   750 ｍ、南   500 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 大分駅　北方 3.2km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 （工業港区） ⑤地域要因の将 　来予測 中心部への接近性に優る大分市臨海部の工業地域であり、コロナ禍の影響により生産活動は停滞傾向にあったが 、今後は持ち直しの動きをみせるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需要圏は大分市内の臨海部の工業地域を中心として、幹線道路との系統連続が良好な内陸部の工業地域も含まれる 。需要者は県内外の製造業の事業者や物流関係事業者が中心となっている。コロナ禍の影響により停滞していた県内の 生産活動は、最近やや持ち直しの動きがみられるものの、未だ需給はやや弱含みである。取引される価格帯は規模や形 状等により様々であり、見い出すのは困難であるが、概ね１㎡あたり３万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地域における取引は自用目的が殆どであり、不動産市場における取引価格、売買希望価格を指標として価格が決ま る傾向にあるため、信頼性に優る比準価格を採用し、昨今の工業地域における不動産市場の動向、地域の経済情勢にも 留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、工業地域における賃貸事例の収集が困難であったため、収益還 元法の適用は断念した。また、適切な造成事例の収集が困難であったため、積算価格も試算できなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資計画動向は、製造業において 能力増強投資が一段落した反動により減少し ている。 コロナ禍の影響により生産活動は停滞傾向に あったが、今後は持ち直しの動きをみせるも のと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％