鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｓ２２調 -4	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、南西9m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
b	大分Ｒ２３公 -21	大分市		更地	（　）	ほぼ台形	東3.7m市道、北3.8m、角地		１住居駐車付置義務 (80,160)
c	大分Ｓ２２公 -5	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南36m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
d	大分Ａ２３公 -14	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、西1m、角地		近商駐車付置義務 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,739	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	222,986	100 [ 97.9]	227,769	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	235,000
b	(　 ) 187,597	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.3]	239,928	100 [ 90.2]	265,996		274,000
c	(　 ) 274,238	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	291,515	100 [ 100.0]	291,515		300,000
d	(　 ) 115,566	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,606	100 [ 50.0]	233,212		240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

大分 5-35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	64,869,465	17,717,524	47,151,941	39,090,300	8,061,641	（　0.9490） 7,650,497	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	162,776,532 円　　　　（　 142,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	600.00	ＲＣ6	3,070.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	100 ％	300 ％	300 ％	1,150 ㎡	47.4 m x 25.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階事務所は部分貸し、３～６階は約５０㎡、９室のシングル又はディンクス向け。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

エントランスホール、共用の内廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	600.00	78.0	468.00	2,800	1,310,400	6.0	7,862,400
							0.0	0
～ 2	事務所	494.00	97.0	479.18	2,100	1,006,278	6.0	6,037,668
							0.0	0
3～ 4	住宅	494.00	97.0	479.18	1,700	814,606	0.0	0
							1.0	814,606
5～ 6	住宅	494.00	97.0	479.18	1,720	824,190	0.0	0
							1.0	824,190
～

計		3,070.00	93.3	2,863.90		5,594,270		13,900,068
								3,277,592

⑨年額支払賃料	5,594,270 円　×　12ヶ月　＝　 67,131,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,863.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分は賃借人負担で家賃保証に加入し充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,131,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 5,562,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,968,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,900,068 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,881 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,277,592 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 772,843 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	64,869,465 円　　　　（　 56,408 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｒ２３公賃　　　　-1	2,103 ( 2,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,044	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,736 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｒ２３公賃　　　　-2	1,738 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,773
c	大分Ｒ２３公賃　　　　-11	1,894 ( 1,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [ 96.0]	1,708

大分 5-35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,845,000 円	569,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,953,124 円	69,531,240　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,087,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,694,200 円	569,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	569,000 円	569,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	569,000 円	569,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,717,524 円　（　　　　　　 15,407 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	569,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 3,070.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,090,300 円（　　　　　 33,992 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	64,869,465 円
②総費用	17,717,524 円
③純収益　①－②	47,151,941 円
④建物等に帰属する純収益	39,090,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,061,641 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,650,497 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,776,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大分 5-35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-35

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　木口　優子

TEL.

鑑定評価額

263,000,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市東大道２丁目２４１３番３６外｢東大道２－５－４７｣				②地積　(㎡)	1,150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）駐車付置義務 (100,300)
	台形 2:1	事務所Ｓ4	中低層の店舗、事務所ビル等が見られる商業地域	南36m県道、東側道	水道、ガス、下水	大分 740m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 130 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層の店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

大分駅南西方

740m

法令

規制

近商
(100,300)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

大分駅南地区に隣接する県道沿いの商業地域である。大分駅南地区は発展的に推移しており、投資意欲は強い状
態が続いているが、供給が少ないため、当該地域の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 233,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大分市中心部及びその近郊に位置する商業地域の範囲である。需要者は県内法人のみならず、県外の事業
主や投資家等も想定される。大分駅南地区は人気が高く、投資意欲は強い状況が続いている。また平成３０年１月の宗
麟大橋の開通により対象地域の利便性は高まり、交通量の多い状況が続いている。なお需要の中心となる価格帯は、物
件によりまちまちであり、見い出すのは難しい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法においては、店舗、事務所兼共同住宅のビルを想定して試算したが、土地価格に相応する充分な収益が得ら
れていないため得られた収益価格は低位となった。比準価格は大分市中心部周辺に所在する商業地の事例を採用してお
り、市場性を反映した客観的・合理的価格が得られた。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準
地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 284,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[129.9]

[103.0]
100

228,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内商業地は歓楽街を除き、都心、郊外部と
もに需要は堅調である。都心では地価は微増
であるが、郊外では比較的大きい上昇の地域
もみられる。

大分駅南地区は発展的に推移しており人気が
高く、供給が少ないことも相俟って、需要は
引き続き強い状況が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｓ２２調 -4	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、南西9m、角地		商業駐車付置義務駐輪場付置義務 (100,400)
b	大分Ｘ２３公 -2	大分市		建付地	（　）	長方形	東36m県道、西1.5m、二方路		商業 (100,500)
c	大分Ａ２２調 -21	大分市		建付地	（　）	長方形	南西30m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)
d	大分Ｔ２２調 -25	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	南東33m国道、南9.5m、西2.7m、三方路		近商駐車付置義務 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,739	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	216,191	100 [ 98.8]	218,817	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	225,000
b	(　 ) 323,060	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	321,461	100 [ 137.8]	233,281		240,000
c	(　 ) 267,767	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	302,318	100 [ 133.5]	226,455		233,000
d	(　 ) 221,984	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	229,701	100 [ 98.0]	234,389		241,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

大分 5-35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			区画整理事業が施行された地域であり再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,818,430	14,880,753	44,937,677	37,510,200	7,427,477	（　0.9490） 7,048,676	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	149,971,830 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	480.00	ＲＣ6	2,880.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車付置義務	100 ％	300 ％	300 ％	1,150 ㎡	47.4 m x 25.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所の部分貸し、３階以上は平均専有面積約４３㎡、１ＬＤＫを想定。容積率は地域の標準的容積率より判定。

⑦有効率　 88.7 ％
の理由

地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	480.00	82.0	393.60	3,000	1,180,800	10.0	11,808,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	480.00	90.0	432.00	2,300	993,600	5.0	4,968,000
							0.0	0
3～ 4	住宅	480.00	90.0	432.00	1,700	734,400	1.0	734,400
							1.0	734,400
5～ 6	住宅	480.00	90.0	432.00	1,730	747,360	1.0	747,360
							1.0	747,360
～

計		2,880.00	88.7	2,553.60		5,137,920		19,739,520
								2,963,520

⑨年額支払賃料	5,137,920 円　×　12ヶ月　＝　 61,655,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,553.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,655,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 5,105,203 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,709,837 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,739,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 181,604 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,963,520 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 926,989 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,818,430 円　　　　（　 52,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｗ２３公賃　　　　-15	2,091 ( 1,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,991	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｗ２３公賃　　　　-16	1,786 ( 1,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [106.0]	1,575
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大分 5-35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,730,000 円	546,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,467,053 円	63,815,040　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,087,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,504,500 円	546,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	546,000 円	546,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	546,000 円	546,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,880,753 円　（　　　　　　 12,940 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	546,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 2,880.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,510,200 円（　　　　　 32,618 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,818,430 円
②総費用	14,880,753 円
③純収益　①－②	44,937,677 円
④建物等に帰属する純収益	37,510,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,427,477 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,048,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,129 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,971,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）