鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｋ２３公 -9	大分市		更地	（　）	台形	北8m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (80,200)
b	大分Ｂ２３公 -9	大分市		建付地	（　）	長方形	東21m国道、北7m、角地		近商駐車付置義務 (90,200)
c	大分Ａ２３公 -14	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、西1m、角地		近商駐車付置義務 (100,200)
d	大分Ｐ２２調 -18	大分市		更地	（　）	台形	南20m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	大分Ｔ２２調 -21	大分市		建付地	（　）	長方形	南27m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,070	100 [ 130.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	67,251	100 [ 75.3]	89,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,300
b	(　 ) 98,405	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	96,876	100 [ 109.2]	88,714		88,700
c	(　 ) 115,566	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,606	100 [ 133.9]	87,084		87,100
d	(　 ) 75,819	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	87,312	100 [ 98.8]	88,372		88,400
e	(　 ) 119,889	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	134,276	100 [ 149.0]	90,118		90,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.23	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
a	その他	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +38.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,600 円／㎡]

大分 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,894,047	4,631,138	14,262,909	12,654,000	1,608,909	（　0.9475） 1,524,441	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	31,111,041 円　　　　（　 32,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	280.00	ＲＣ4	1,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	958 ㎡	25.5 m x 45.0 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸店舗、２階以上は平均専有面積５０㎡・３ＤＫファミリータイプ１５戸の共同住宅

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

標準的共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	280.00	85.0	238.00	2,300	547,400	6.0	3,284,400
							0.0	0
2～	住宅	280.00	90.0	252.00	1,360	342,720	1.0	342,720
							1.0	342,720
3～	住宅	280.00	90.0	252.00	1,360	342,720	1.0	342,720
							1.0	342,720
4～	住宅	280.00	90.0	252.00	1,400	352,800	1.0	352,800
							1.0	352,800
～

計		1,120.00	88.8	994.00		1,585,640		4,322,640
								1,038,240

⑨年額支払賃料	1,585,640 円　×　12ヶ月　＝　 19,027,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 994.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,027,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,618,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,609,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,322,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,768 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,038,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 244,813 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,894,047 円　　　　（　 19,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｇ２３公賃　　　　-4	1,766 ( 1,732)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	100 [112.0]	1,352	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｇ２３公賃　　　　-5	1,566 ( 1,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	1,398
c	大分Ｇ２３公賃　　　　-6	1,661 ( 1,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [112.0]	1,469

大分 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	900,000 円	180,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,415,938 円	20,227,680　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 470,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,485,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,631,138 円　（　　　　　　 4,834 円／㎡）　　（経費率　　 24.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,654,000 円（　　　　　 13,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,894,047 円
②総費用	4,631,138 円
③純収益　①－②	14,262,909 円
④建物等に帰属する純収益	12,654,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,608,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,524,441 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,591 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,111,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大分 5-31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-31

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　木口　優子

TEL.

鑑定評価額

83,800,000 円

１㎡当たりの価格

87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市花園２丁目６０５番２｢花園２－１－１０｣				②地積　(㎡)	958 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	台形 1:2	事務所Ｓ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ商業地域	北西11m国道	水道、ガス、下水	古国府 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 42.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ国道

交通

施設

古国府駅南方

1.4km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

カーディーラー、店舗、事業所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変動はないが、背後
住宅地の需要が強い状況にある中、当該地域の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大分市郊外の幹線道路沿いの路線商業地域であり、需要者の中心は地元法人を始め、全国チェーンの店舗
を展開する法人等である。路線商業地域として概ね熟成している地域であり、供給が限られるため取引が少ないが、背
後住宅地の地価が大幅に上昇する中、当該地域周辺でも高値取引が見受けられ、地価は上昇している。取引の中心とな
る価格帯は画地規模により様々であるが、小規模画地を除けば概ね土地５，０００万～２億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外の路線商業地域では借地契約による店舗立地も多いことから、新たに土地を購入して収益物件を建設するケースは
少なく、土地価格に見合う賃料の収受は困難である。よって、収益価格は低位に求められた。比準価格は地域特性の類
似性の高い事例を重視して査定しており、客観的・実証的価格といえる。したがって、比準価格を重視し、収益価格を
参酌し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,800 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 81.6]

[100.0]
100

87,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内商業地は歓楽街を除き、都心、郊外部と
もに需要は堅調である。都心では地価は微増
であるが、郊外では比較的大きい上昇の地域
もみられる。

路線商業地域として熟成しており特に変化は
ない。背後住宅地の人気が高く地価が大幅に
上昇する中、当該地域の地価も上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｉ２２調 -6	大分市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
b	大分Ｂ２３公 -9	大分市		建付地	（　）	長方形	東21m国道、北7m、角地		近商駐車付置義務 (90,200)
c	大分Ｐ２２調 -18	大分市		更地	（　）	台形	南20m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	大分Ｋ２３公 -6	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	北8.2m市道、中間画地		２中専 (67,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,496	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	93,101	100 [ 100.0]	93,101	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,100
b	(　 ) 98,405	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	96,876	100 [ 109.2]	88,714		88,700
c	(　 ) 75,819	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	86,969	100 [ 102.0]	85,264		85,300
d	(　 ) 77,832	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,610	100 [ 89.4]	87,931		87,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,700 円／㎡]

大分 5-31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,546,797	4,981,420	14,565,377	13,075,800	1,489,577	（　0.9475） 1,411,374	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	28,803,551 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	280.00	ＲＣ4	1,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	958 ㎡	25.5 m x 45.0 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗の部分貸し、２階以上は平均専有面積約５０㎡、２ＬＤＫを想定。容積率は地域の標準的容積率より判定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	85.0	238.00	2,500	595,000	6.0	3,570,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	280.00	90.0	252.00	1,375	346,500	1.0	346,500
							1.0	346,500
3～ 3	住宅	280.00	90.0	252.00	1,375	346,500	1.0	346,500
							1.0	346,500
4～ 4	住宅	280.00	90.0	252.00	1,375	346,500	1.0	346,500
							1.0	346,500
～

計		1,120.00	88.8	994.00		1,634,500		4,609,500
								1,039,500

⑨年額支払賃料	1,634,500 円　×　12ヶ月　＝　 19,614,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 994.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,614,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,320,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,674,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,259,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,609,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,039,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 245,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,546,797 円　　　　（　 20,404 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｗ２３公賃　　　　-12	2,085 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｗ２３公賃　　　　-14	1,935 ( 1,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,678
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大分 5-31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	930,000 円	186,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,674,720 円	20,934,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 470,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,534,500 円	186,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,981,420 円　（　　　　　　 5,200 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,075,800 円（　　　　　 13,649 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,546,797 円
②総費用	4,981,420 円
③純収益　①－②	14,565,377 円
④建物等に帰属する純収益	13,075,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,489,577 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,411,374 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,803,551 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）