鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｕ２３公 -23	大分市		更地	（　）	不整形	西18m市道、中間画地		１住居都市計画公園 (60,200)
b	大分Ｕ２３公 -24	大分市		更地	（　）	不整形	東9m市道、中間画地		２住居駐車付置義務 (70,200)
c	大分Ｚ２２調 -6	大分市		建付地	（　）	長方形	西20.1m市道、北4.1m、角地		近商 (100,300)
d	大分Ａ２２調 -16	大分市		建付地	（　）	不整形	北9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
e	大分Ａ２３公 -6	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西8m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 154,977	100 [ 150.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	116,864	100 [ 100.0]	116,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 135,924	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 126.1]	109,731	100 [ 92.2]	119,014		119,000
c	(　 ) 107,826	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	106,360	100 [ 94.6]	112,431		112,000
d	(　 ) 85,929	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 94.0]	100 [ 80.0]	115,867	100 [ 106.9]	108,388		108,000
e	(　 ) 136,096	100 [ 130.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	102,758	100 [ 79.9]	128,608		129,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	買進み	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +26.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	限定価格	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

大分 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,495,854	2,390,820	9,105,034	7,580,160	1,524,874	（　0.9432） 1,438,261	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	29,352,265 円　　　　（　 59,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	260.00	Ｓ3	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	13.6 m x 36.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸・駐車場７台）、２・３階は共同住宅（１ＬＤＫ・約５５㎡；各階４部屋、全戸駐車場あり）

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

規模・用途・階層からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～	店舗	140.00	85.0	119.00	2,100	249,900	5.0	1,249,500
							0.0	0
2～	共同住宅	260.00	85.0	221.00	1,400	309,400	0.0	0
							1.0	309,400
3～	共同住宅	260.00	85.0	221.00	1,400	309,400	0.0	0
							1.0	309,400
～

～

計		660.00	85.0	561.00		868,700		1,249,500
								618,800

⑨年額支払賃料	868,700 円　×　12ヶ月　＝　 10,424,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 561.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 15 台　×　12ヶ月　＋　 100,000　＝　 1,900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金及び賃貸保証制度にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,424,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,900,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 985,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,338,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,249,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,495 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 618,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 145,911 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,495,854 円　　　　（　 23,224 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｕ２３公賃　　　　-16	1,281 ( 1,280)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,423	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｕ２３公賃　　　　-17	1,096 ( 1,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,370
c	大分Ｕ２３公賃　　　　-18	1,574 ( 1,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,431

大分 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	493,500 円	98,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	616,220 円	12,324,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 269,500 円	査定額（住宅用地適用）
	建物　　　　　　　　　 814,200 円	98,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	98,700 円	98,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,700 円	98,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,390,820 円　（　　　　　　 4,830 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,700,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.03 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,580,160 円（　　　　　 15,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,495,854 円
②総費用	2,390,820 円
③純収益　①－②	9,105,034 円
④建物等に帰属する純収益	7,580,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,524,874 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,438,261 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,906 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,352,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
大分 5-30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-30

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　梅野　崇

TEL.

鑑定評価額

55,900,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市新春日町２丁目２８８１番１３２｢新春日町２－３－１３｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）
	1:2.5	診療所兼住宅ＲＣ3	店舗のほか住宅、共同住宅等が見られる商業地域	東16m市道	水道、ガス、下水	大分 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 410 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

低層店兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

大分駅　西方

1.4km

法令

規制

１住居
(60,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

大分市中心部の路線商業地域であり、需要は堅調に推移している。交通量も多く市場は活発であることから、当
面の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

大分市中心部の路線商業地域であり、需要は堅調に推移している。交通量も多く市場は活発であることから、需要は強
含みで推移している。市場の中心価格帯は、規模や立地条件によりバラツキが大きいが、概ね１㎡当たり９０，０００
～１３０，０００円程度の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。比準価
格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。したがって、商業地ではあるものの比準価格を標
準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、既成市街地
に所在するため原価法の適用は断念した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 140,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[125.5]

[100.0]
100

113,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大分市の路線商業地域は、長く続いたコロナ
の影響から回復し、上向きに推移している。

路線商業地域としての繁華性も高く、地域要
因に特に大きな変化はないが需要は引き続き
底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｇ２３公 -9	大分市		更地	（　）	長方形	西8m市道、北2m、南2.5m、三方路		１中専 (70,200)
b	大分Ｈ２３公 -12	大分市		建付地	（　）	ほぼ整形	南7.8m市道、中間画地		２住居駐車付置義務 (60,200)
c	大分Ｓ２３公 -15	大分市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商駐輪場付置義務 (90,300)
d	大分Ｘ２３公 -3	大分市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	大分Ａ２３公 -6	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西8m、角地		近商駐車付置義務 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,108	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	112,009	100 [ 98.9]	113,255	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 136,949	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,908	100 [ 121.3]	113,692		114,000
c	(　 ) 125,294	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,795	100 [ 111.7]	112,619		113,000
d	(　 ) 94,159	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,101	100 [ 84.6]	112,413		112,000
e	(　 ) 136,096	100 [ 130.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	102,758	100 [ 89.9]	114,303		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	限定価格	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

大分 5-30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,094,207	1,663,931	6,430,276	5,040,510	1,389,766	（　0.9475） 1,316,803	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	26,873,531 円　　　　（　 54,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	160.00	Ｓ3	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	60 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	13.6 m x 36.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し、２～３階は専有面積４０㎡程度２ＤＫを想定

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

建物の種類、構造、規模としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	160.00	85.0	136.00	2,300	312,800	5.0	1,564,000
							0.0	0
2～	住宅	160.00	88.0	140.80	1,340	188,672	1.0	188,672
							0.0	0
3～	住宅	160.00	88.0	140.80	1,350	190,080	1.0	190,080
							0.0	0
～

～

計		480.00	87.0	417.60		691,552		1,942,752
								0

⑨年額支払賃料	691,552 円　×　12ヶ月　＝　 8,298,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 417.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,298,624 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 702,290 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,076,334 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,942,752 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,873 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,094,207 円　　　　（　 16,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｅ２３公賃　　　　-5	2,712 ( 2,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,310 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｅ２３公賃　　　　-6	3,167 ( 2,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,237
c	大分Ｅ２３公賃　　　　-7	2,667 ( 2,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,287

大分 5-30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	358,500 円	71,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	438,931 円	8,778,624　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 591,500 円	71,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	71,700 円	71,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,700 円	71,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,663,931 円　（　　　　　　 3,361 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,040,510 円（　　　　　 10,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,094,207 円
②総費用	1,663,931 円
③純収益　①－②	6,430,276 円
④建物等に帰属する純収益	5,040,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,389,766 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,316,803 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,873,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,300 円／㎡）