鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｐ２２調 -14	大分市		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	大分Ｔ２１公 -4	大分市		建付地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	大分Ｎ２２調 -37	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	大分Ｚ２２公 -17	大分市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、北6.1m、角地		２中専 (70,200)
e	大分Ｇ２１公 -18	大分市		更地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,307	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,485	100 [ 103.5]	68,101	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,100
b	(　 ) 54,958	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	61,980	100 [ 91.3]	67,886		67,900
c	(　 ) 57,941	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,115	100 [ 84.8]	68,532		68,500
d	(　 ) 56,198	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	54,834	100 [ 80.4]	68,201		68,200
e	(　 ) 57,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,807	100 [ 85.5]	67,611		67,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

大分 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,116,195	4,050,888	14,065,307	13,146,100	919,207	（　0.9475） 870,949	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,774,469 円　　　　（　 31,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所付共同住宅	320.00	Ｓ4	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	564 ㎡	29.8 m x 19.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所、３～５階は共同住宅で、各階とも５４．４㎡×５戸

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

店舗、事務所兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	320.00	85.0	272.00	1,800	489,600	3.0	1,468,800
							0.0	0
2～	事務所	320.00	85.0	272.00	1,500	408,000	2.0	816,000
							0.0	0
3～ 4	住宅	320.00	85.0	272.00	1,270	345,440	1.0	345,440
							0.0	0
～

～

計		1,280.00	85.0	1,088.00		1,588,480		2,975,680
								0

⑨年額支払賃料	1,588,480 円　×　12ヶ月　＝　 19,061,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,088.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含めて計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,061,760 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,572,941 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,088,819 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,975,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,116,195 円　　　　（　 32,121 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｚ２３公賃　　　　-11	1,339 ( 1,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,271 円/㎡　月額支払賃料（　 1,270 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｚ２２公賃　　　　-6	1,193 ( 1,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,243
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大分 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	935,000 円	187,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	983,088 円	19,661,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 216,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,542,700 円	187,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,050,888 円　（　　　　　　 7,182 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	187,000,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,146,100 円（　　　　　 23,309 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,116,195 円
②総費用	4,050,888 円
③純収益　①－②	14,065,307 円
④建物等に帰属する純収益	13,146,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	919,207 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	870,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,544 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,774,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大分 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-28

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　田淵　文晴

TEL.

鑑定評価額

37,800,000 円

１㎡当たりの価格

67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市高松１丁目７番５｢高松１－７－８｣				②地積　(㎡)	564 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）駐車付置義務 (90,400)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7	中高層ビル、低層店舗等が建ち並ぶ商業地域	西40m市道	水道、下水	高城 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 180 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層の店舗・事務所付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

高城駅　北方

400m

法令

規制

商業
(90,400)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

日中の交通量が少なく店舗需要は弱いが、臨海工業地帯に近接するため賃貸住宅等の収益物件に対する需要は堅
調。活発化している国道１９７号沿線の市場の動きが波及しつつあり、地価は上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗・事務所付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大分川以東の幹線及び準幹線道路沿いの商業又は商住混在地域一帯。需要者の中心は店舗、営業所等の
立地を目的とする法人、個人事業者である。近隣沿線は日中の交通量が少なく店舗需要は弱いが、臨海工業地帯に近接
するため賃貸住宅等の収益物件に対する需要は堅調。また、活発化している国道１９７号沿線の市場の動きが波及しつ
つある。取引される画地規模や価格は様々だが、６００㎡程度の画地で４２００万円前後が取引の中心と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性、代替性を有する事例を採用して試算を行っており、市場実態を反映し説得力を有する。収益価格は
、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないことや近時の建設費上昇もあり、低位に試算された。商業地だが自用
目的の取引が中心であり、意思決定においては市場性が主要な判断要因と考えられるので比準価格を重視して収益価格
を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 83,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[126.4]

[100.0]
100

66,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用者所得の増加、行動制限の解除により、
個人消費は全体として持ち直している。有効
求人倍率も求人数の持ち直しにより、改善の
動きが見られる。

日中の交通量が少なく店舗需要は弱いが臨海
工業地帯に近接し、賃貸住宅等の収益物件に
対する需要は堅調。国道沿線の市場の動きが
波及しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｌ２３公 -5	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、中間画地		準住居 (60,200)
b	大分Ｒ２３公 -15	大分市		更地	（　）	長方形	南16m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	大分Ｃ２２調 -6	大分市		建付地	（　）	長方形	西20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	大分Ｗ２２調 -1	大分市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西16m国道、北西6m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,790	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,089	100 [ 90.3]	66,544	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,500
b	(　 ) 55,500	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,722	100 [ 78.7]	70,803		70,800
c	(　 ) 88,807	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	94,300	100 [ 136.4]	69,135		69,100
d	(　 ) 47,824	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.8]	52,311	100 [ 76.4]	68,470		68,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +48.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,000 円／㎡]

大分 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,092,969	5,578,828	17,514,141	16,731,400	782,741	（　0.9475） 741,647	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,135,653 円　　　　（　 26,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	310.00	ＲＣ5	1,550.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	564 ㎡	29.8 m x 19.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は部分貸店舗、２階は部分貸事務所、３階以上は平均専有面積３１㎡・１Ｋシングルタイプの共同住宅

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

標準的共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	310.00	85.0	263.50	1,850	487,475	6.0	2,924,850
							0.0	0
2～	事務所	310.00	90.0	279.00	1,550	432,450	4.0	1,729,800
							0.0	0
3～	住宅	310.00	90.0	279.00	1,280	357,120	1.0	357,120
							1.0	357,120
4～ 5	住宅	310.00	90.0	279.00	1,320	368,280	1.0	368,280
							1.0	368,280
～

計		1,550.00	89.0	1,379.50		2,013,605		5,748,330
								1,093,680

⑨年額支払賃料	2,013,605 円　×　12ヶ月　＝　 24,163,260 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,379.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,163,260 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,981,061 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,782,199 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,748,330 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 52,885 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,093,680 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 257,885 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,092,969 円　　　　（　 40,945 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｇ２３公賃　　　　-7	1,373 ( 1,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	100 [ 97.0]	1,296	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,308 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｇ２３公賃　　　　-8	1,372 ( 1,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [ 97.0]	1,324
c	大分Ｇ２３公賃　　　　-9	1,643 ( 1,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,321

大分 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,190,000 円	238,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,733,428 円	24,763,260　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 215,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,963,500 円	238,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	238,000 円	238,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,578,828 円　（　　　　　　 9,892 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	238,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 1,550.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,731,400 円（　　　　　 29,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,092,969 円
②総費用	5,578,828 円
③純収益　①－②	17,514,141 円
④建物等に帰属する純収益	16,731,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	782,741 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	741,647 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,135,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,800 円／㎡）