鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｘ２３公 -2	大分市		建付地	（　）	長方形	東36m県道、西1.5m、二方路		商業 (100,500)
b	大分Ａ２２調 -21	大分市		建付地	（　）	長方形	南西30m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)
c	大分Ｋ２２調 -14	大分市		建付地	（　）	長方形	西22m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,500)
d	大分Ｋ２２調 -13	大分市		更地	（　）	長方形	東36m県道、北5.3m、角地		商業駐車付置義務 (100,500)
e	大分Ｋ２２調 -5	大分市		底地	（　）	不整形	北30m国道、中間画地		近商駐車付置義務 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 323,060	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	321,461	100 [ 111.0]	289,605	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	290,000
b	(　 ) 267,767	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	302,617	100 [ 100.0]	302,617		303,000
c	(　 ) 144,875	100 [ 75.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	194,133	100 [ 80.0]	242,666		243,000
d	(　 ) 276,525	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	270,619	100 [ 93.1]	290,676		291,000
e	(　 143,714) 143,714	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	155,514	100 [ 62.4]	249,221		249,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	その他	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

大分 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用不可
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,274,242	5,024,964	14,249,278	12,464,000	1,785,278	（　0.9490） 1,694,229	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	36,047,426 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ10	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	207 ㎡	8.0 m x 25.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から１階を店舗、２階以上を共同住宅の店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	60.00	70.0	42.00	3,250	136,500	6.0	819,000
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,840	165,600	1.0	165,600
							1.0	165,600
5～ 6	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,890	170,100	1.0	170,100
							1.0	170,100
7～ 8	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,940	174,600	1.0	174,600
							1.0	174,600
9～10	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,990	179,100	1.0	179,100
							1.0	179,100

計		960.00	88.8	852.00		1,680,900		2,363,400
								1,544,400

⑨年額支払賃料	1,680,900 円　×　12ヶ月　＝　 20,170,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 852.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,170,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 1,642,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,888,336 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,363,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,743 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,544,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 364,163 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,274,242 円　　　　（　 93,112 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｍ２３公賃　　　　-16	1,835 ( 1,785)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,039	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,881 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｍ２３公賃　　　　-17	1,683 ( 1,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,849
c	大分Ｍ２３公賃　　　　-18	1,628 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	1,995

大分 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	950,000 円	190,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,642,464 円	20,530,800　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 485,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,567,500 円	190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	190,000 円	190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,024,964 円　（　　　　　　 24,275 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	190,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,464,000 円（　　　　　 60,213 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,274,242 円
②総費用	5,024,964 円
③純収益　①－②	14,249,278 円
④建物等に帰属する純収益	12,464,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,785,278 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,694,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,047,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大分 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-27

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　坂本　圭

TEL.

鑑定評価額

59,400,000 円

１㎡当たりの価格

287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市中央町３丁目４番｢中央町３－１－２｣				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車付置義務 (90,500)
	1:3	診療所兼住宅ＲＣ3	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南西30m国道	水道、ガス、下水	大分 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼共同住宅の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

大分駅　北西方

530m

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

商業地域としての熟成度はすでに高い地域であるが、建替やリニューアル等により発展的に推移すると予測され
る。地価は、小幅な上昇傾向で推移すると予想されるが、物価や金利上昇などの影響を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

標準的使用に同じ（中高層の店舗兼共同住宅の敷地）

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 293,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大分駅から約８００ｍ内の大分駅徒歩圏に位置する商業地域を中心にその周辺に及ぶ。特に繁華性が中
程度の幹線沿いの商業地との代替性が高い。圏域内の競合不動産は、小規模な物件が多いため、主な市場参加者は地元
資本の不動産保有会社等が中心となる。また、規模等によっては県外資本やマンション業者の参入も見られる。取引の
中心的な価格帯は、土地の総額は規模によるばらつきがあるが、単価にして１㎡当たり３０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地のため原価法の適用を断念した。収益還元法は、高層の店舗兼共同住宅を想定し適用した。収益価格は、商
業地の評価では注視すべき試算価格であるが、不動産の価格はインカムゲインに加え、キャピタルゲインに対する期待
をも加味して形成されることから、低位に求められたと判断した。以上より、前年価格からの変動要因を慎重に検討し
つつ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍が終息しない中、金利上昇圧力も高
まっており、商業・業務関連の収益不動産に
対しては、やや慎重な投資スタンスとなって
いる。

大分駅周辺の集客力向上を受け、収益物件の
取引が活発化したが、足元では不動産投資が
やや停滞気味であり、地価上昇の上昇幅が縮
小している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｔ２２調 -25	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	南東33m国道、南9.5m、西2.7m、三方路		近商駐車付置義務 (100,300)
b	大分Ａ２２調 -21	大分市		建付地	（　）	長方形	南西30m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)
c	大分Ｋ２２調 -14	大分市		建付地	（　）	長方形	西22m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,500)
d	大分Ｘ２３公 -2	大分市		建付地	（　）	長方形	東36m県道、西1.5m、二方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 221,984	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	229,247	100 [ 74.1]	309,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	309,000
b	(　 ) 267,767	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	302,318	100 [ 105.0]	287,922		288,000
c	(　 ) 144,875	100 [ 75.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	193,939	100 [ 69.8]	277,850		278,000
d	(　 ) 323,060	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	321,461	100 [ 110.6]	290,652		291,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	その他	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 293,000 円／㎡]

大分 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,111,116	4,972,418	15,138,698	13,358,800	1,779,898	（　0.9490） 1,689,123	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	35,938,787 円　　　　（　 174,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ10	960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	207 ㎡	8.0 m x 25.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（１ＬＤＫ約４５㎡：共込８５，９００円）

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	60.00	70.0	42.00	3,434	144,228	6.0	865,368
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,908	171,720	1.0	171,720
							1.0	171,720
4～ 5	共同住宅	100.00	90.0	90.00	1,965	176,850	1.0	176,850
							1.0	176,850
6～ 7	共同住宅	100.00	90.0	90.00	2,003	180,270	1.0	180,270
							1.0	180,270
8～10	共同住宅	100.00	90.0	90.00	2,042	183,780	1.0	183,780
							1.0	183,780

計		960.00	88.8	852.00		1,753,248		2,474,388
								1,609,020

⑨年額支払賃料	1,753,248 円　×　12ヶ月　＝　 21,038,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 852.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,038,976 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 2.0 ％　＝　　 1,690,318 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,708,658 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,474,388 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,764 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,609,020 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 379,400 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,000 円　×　　 98.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 294 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,111,116 円　　　　（　 97,155 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｄ２３公賃　　　　-13	1,832 ( 1,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 92.1]	100 [ 94.0]	100 [111.0]	1,986	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,908 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｄ２３公賃　　　　-14	1,604 ( 1,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 89.2]	100 [ 89.0]	100 [103.0]	2,002
c	大分Ｄ２３公賃　　　　-15	1,778 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.9]	100 [105.9]	100 [ 85.0]	100 [106.0]	1,847

大分 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	910,000 円	182,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,711,918 円	21,398,976　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 485,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,501,500 円	182,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,972,418 円　（　　　　　　 24,021 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,358,800 円（　　　　　 64,535 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,111,116 円
②総費用	4,972,418 円
③純収益　①－②	15,138,698 円
④建物等に帰属する純収益	13,358,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,779,898 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,689,123 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,160 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,938,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 174,000 円／㎡）