鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｅ２２調 -12	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9.5m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	大分Ｄ２３公 -3	大分市		更地	（　）	不整形	南東26m国道、中間画地		２住居 (70,200)
c	大分Ｅ２３公 -10	大分市		更地	（　）	不整形	北西16m国道、西2.5m、南3m、三方路		近商駐車付置義務 (80,200)
d	大分Ｉ２２調 -6	大分市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m国道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e	大分Ｐ２２調 -18	大分市		更地	（　）	台形	南20m市道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,397	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	77,885	100 [ 100.0]	77,885	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,900
b	(　 ) 115,314	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	122,961	100 [ 113.1]	108,719		109,000
c	(　 ) 80,800	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	80,560	100 [ 113.5]	70,978		71,000
d	(　 ) 88,496	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	92,740	100 [ 123.6]	75,032		75,000
e	(　 ) 75,819	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 88.4]	87,569	100 [ 119.4]	73,341		73,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,000 円／㎡]

大分 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,936,388	11,453,576	33,482,812	30,396,300	3,086,512	（　0.9475） 2,924,470	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	59,683,061 円　　　　（　 35,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	550.00	ＲＣ5	2,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	90 ％	200 ％	200 ％	1,671 ㎡	30.7 m x 54.0 m	前面道路：国道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（２ＬＤＫ約６２㎡：共込８３，１００円）

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	550.00	85.0	467.50	2,414	1,128,545	5.0	5,642,725
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	550.00	90.0	495.00	1,341	663,795	0.0	0
							1.0	663,795
～

～

～

計		2,750.00	89.0	2,447.50		3,783,725		5,642,725
								2,655,180

⑨年額支払賃料	3,783,725 円　×　12ヶ月　＝　 45,404,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,447.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 45 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,700,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金及び賃借人負担の家賃保証により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,404,700 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,700,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,848,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,256,324 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,642,725 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,913 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,655,180 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 626,081 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	225,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,070 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,936,388 円　　　　（　 26,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｄ２３公賃　　　　-16	1,542 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	1,376	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,341 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｄ２３公賃　　　　-17	1,120 ( 1,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 92.2]	100 [ 87.0]	100 [101.9]	1,343
c	大分Ｄ２３公賃　　　　-18	1,499 ( 1,470)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [127.0]	1,365

大分 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,265,000 円	453,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,848,376 円	48,104,700　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 697,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,737,200 円	453,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	453,000 円	453,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	453,000 円	453,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,453,576 円　（　　　　　　 6,854 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	453,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 2,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0671	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,396,300 円（　　　　　 18,190 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,936,388 円
②総費用	11,453,576 円
③純収益　①－②	33,482,812 円
④建物等に帰属する純収益	30,396,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,086,512 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,924,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,750 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,683,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
大分 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-23

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　梅野　崇

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７				②地積　(㎡)	1,671 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）駐車付置義務
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ7	大規模店舗、マンション等が多い路線商業地域	北西9m国道	水道、ガス、下水	南大分 3.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 320 ｍ、南 410 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿線では、都市計画道路
として拡幅工事が行われてい
る。

街

路

８．３ｍ国道

交通

施設

南大分駅　南西方

3.0km

法令

規制

近商
(80,200)
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿線の拡張工事などの影響を受け、需要は堅調に推移している。交通量も多く、新規出店も見られるなど市
場は活発である。当面の間、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 74,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 35,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大分市近郊から郊外の幹線道路沿いの商業地域一体である。需要者は、店舗等の所有を目的とする県内
外の事業者が中心であり、同一需給圏内では、高値での土地取引が散見される。需要の中心となる価格帯は、土地で３
，０００万円～１億円程度であり、画地規模等により差が大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。比準価
格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。したがって、商業地ではあるものの比準価格を標
準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、既成市街地
に所在するため原価法の適用は断念した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,800 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 96.6]

[100.0]
100

73,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大分市の路線商業地域は、長く続いたコロナ
の影響から回復し、上向きに推移している。

背後に大規模住宅団地が存する路線商業地域
として繁華性が高く、地域要因に特に大きな
変化はないが需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｅ２２調 -12	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9.5m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	大分Ｅ２２調 -13	大分市		建付地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	大分Ｅ２２調 -17	大分市		更地	（　）	不整形	北西16m国道、西2.5m、三方路		近商駐車付置義務 (80,200)
d	大分Ｑ２３公 -5	大分市		貸家建付地	（　）	不整形	東6m市道、南3.2m、角地		近商駐車付置義務 (90,200)
e	大分Ｂ２２調 -13	大分市		建付地	（　）	長方形	北16m県道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,397	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	77,431	100 [ 105.0]	73,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,700
b	(　 ) 81,401	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,517	100 [ 111.2]	75,105		75,100
c	(　 ) 80,800	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	81,521	100 [ 110.2]	73,975		74,000
d	(　 ) 70,320	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	72,240	100 [ 99.0]	72,970		73,000
e	(　 ) 67,291	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	71,536	100 [ 96.7]	73,977		74,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,000 円／㎡]

大分 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,683,676	9,799,460	32,884,216	29,859,500	3,024,716	（　0.9475） 2,865,918	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	58,488,122 円　　　　（　 35,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	550.00	ＲＣ5	2,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商駐車付置義務	80 ％	200 ％	200 ％	1,671 ㎡	30.7 m x 56.0 m	前面道路：国道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し、２～５階は専有面積５０㎡の２ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

建物の種類、構造、規模としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	550.00	85.0	467.50	2,400	1,122,000	5.0	5,610,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	550.00	90.0	495.00	1,250	618,750	0.0	0
							1.0	618,750
4～ 5	住宅	550.00	90.0	495.00	1,290	638,550	0.0	0
							1.0	638,550
～

～

計		2,750.00	89.0	2,447.50		3,636,600		5,610,000
								2,514,600

⑨年額支払賃料	3,636,600 円　×　12ヶ月　＝　 43,639,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,447.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 50 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,700,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,639,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,700,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,707,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,632,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,610,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,612 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％） 2,514,600 円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,683,676 円　　　　（　 25,544 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｅ２３公賃　　　　-5	2,712 ( 2,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,410 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｅ２３公賃　　　　-6	3,167 ( 2,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,395
c	大分Ｅ２３公賃　　　　-7	2,667 ( 2,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,309

大分 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,225,000 円	445,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,316,960 円	46,339,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 696,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,671,200 円	445,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,799,460 円　（　　　　　　 5,864 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	445,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 2,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0671	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,859,500 円（　　　　　 17,869 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,683,676 円
②総費用	9,799,460 円
③純収益　①－②	32,884,216 円
④建物等に帰属する純収益	29,859,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,024,716 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,865,918 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,715 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,488,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,000 円／㎡）