鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｔ２２調 -25	大分市		更地	（　）	ほぼ整形	南東33m国道、南9.5m、西2.7m、三方路		近商駐車付置義務 (100,300)
b	大分Ｓ２２調 -4	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、南西9m、角地		商業駐車付置義務駐輪場付置義務 (100,400)
c	大分Ａ２２調 -19	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	大分Ｋ２２調 -5	大分市		底地	（　）	不整形	北30m国道、中間画地		近商駐車付置義務 (100,200)
e	大分Ｘ２３公 -11	大分市		建付地	（　）	長方形	南5.7m市道、中間画地		商業 (90,342)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 221,984	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	229,247	100 [ 123.6]	185,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 218,739	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	223,623	100 [ 131.0]	170,705		171,000
c	(　 ) 198,816	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,407	100 [ 120.0]	167,006		167,000
d	(　 143,714) 143,714	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	155,362	100 [ 106.3]	146,154		146,000
e	(　 ) 192,027	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	190,491	100 [ 109.3]	174,283		174,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

大分 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,757,779	3,118,940	9,638,839	8,897,200	741,639	（　0.9445） 700,478	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	14,903,787 円　　　　（　 87,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	135.00	Ｓ5	675.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	171 ㎡	7.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（１ＬＤＫ約３８㎡：共込６４，７００円）

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	135.00	75.0	101.25	3,404	344,655	6.0	2,067,930
							0.0	0
2～ 5	共同住宅	135.00	85.0	114.75	1,702	195,305	1.0	195,305
							1.0	195,305
～

～

～

計		675.00	83.0	560.25		1,125,875		2,849,150
								781,220

⑨年額支払賃料	1,125,875 円　×　12ヶ月　＝　 13,510,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,510,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 2.0 ％　＝　　 1,083,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,547,260 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,849,150 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,212 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 781,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 184,209 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,000 円　×　　 98.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 98 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,757,779 円　　　　（　 74,607 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｄ２３公賃　　　　-13	1,832 ( 1,798)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 94.9]	100 [106.0]	100 [108.0]	1,757	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,740 円/㎡　月額支払賃料（　 1,702 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｄ２３公賃　　　　-14	1,604 ( 1,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,793
c	大分Ｄ２３公賃　　　　-15	1,778 ( 1,777)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.9]	100 [108.9]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	1,670

大分 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	590,000 円	118,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,090,440 円	13,630,500　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 229,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 973,500 円	118,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	118,000 円	118,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,118,940 円　（　　　　　　 18,239 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	118,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 675.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,897,200 円（　　　　　 52,030 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,757,779 円
②総費用	3,118,940 円
③純収益　①－②	9,638,839 円
④建物等に帰属する純収益	8,897,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	741,639 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	700,478 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,903,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
大分 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-19

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　大東　慶久

TEL.

鑑定評価額

28,000,000 円

１㎡当たりの価格

164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月14日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市末広町２丁目２１番１外｢末広町２－１－１３｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中小店舗、事務所、飲食店等が建ち並ぶ商業地域	北10m市道	水道、ガス、下水	大分 460m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 120 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

大分駅　北西方

460m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

大分駅に近い路地裏的な商業地域である。末広町１丁目で、「末広町一丁目地区市街地再開発組合」が発足して
おり、駅周辺部活性化の期待感から、地価はやや幅を広げ上昇するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大分駅から概ね東方１．５ｋｍ・西方５００ｍ・南方３００ｍ・北方１ｋｍの範囲に形成された商業地域
を含む圏域となる。中心となる需要者は県内及び近隣他県で物販・飲食等を展開する法人及びマンション開発業者と判
断した。末広町１丁目で、市街地再開発組合が発足しており、駅周辺部活性化の期待感が高まっている。取引総額は規
模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は１３～２０万円／㎡程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内において店舗・事務所等の使用目的で信頼性の高い取引事例を収集し得た。繁華性の劣る地域であるため
投資に見合った賃料水準になく、収益価格は低位に試算された。また、既成市街地であることから原価法の適用を断念
した。よって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討
も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 210,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[129.2]

[100.0]
100

164,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍から回復傾向にあるが、顧客減少が
顕著だった中心部の上昇率は概して小さく、
郊外幹線沿線の路線商業地が地価上昇を牽引
する傾向にある。

近隣地域の地域要因に特段の変更はないが、
末広町１丁目で、「末広町一丁目地区市街地
再開発組合」が発足。駅周辺部活性化の期待
感がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｚ２２公 -20	大分市		建付地	（　）	長方形	西21.9m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	大分Ｑ２２調 -12	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,336)
c	大分Ａ２２調 -19	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	大分Ｋ２２調 -5	大分市		底地	（　）	不整形	北30m国道、中間画地		近商駐車付置義務 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,120	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	152,178	100 [ 91.6]	166,133	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	166,000
b	(　 ) 111,129	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,685	100 [ 66.6]	167,695		168,000
c	(　 ) 198,816	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,810	100 [ 120.0]	166,508		167,000
d	(　 143,714) 143,714	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	153,396	100 [ 91.2]	168,197		168,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +13.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

大分 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,661,484	3,202,996	9,458,488	8,671,000	787,488	（　0.9445） 743,782	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,825,149 円　　　　（　 92,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	132.00	Ｓ5	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	171 ㎡	7.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：居宅（各階２戸、約５８㎡２ＬＤＫ）　使用容積率は近隣地域の特性から判断

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	132.00	75.0	99.00	3,350	331,650	6.0	1,989,900
							0.0	0
2～ 5	居宅	132.00	88.0	116.16	1,720	199,795	1.0	199,795
							1.0	199,795
～

～

～

計		660.00	85.4	563.64		1,130,830		2,789,080
								799,180

⑨年額支払賃料	1,130,830 円　×　12ヶ月　＝　 13,569,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 563.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,569,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,085,597 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,484,363 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,789,080 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,660 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 799,180 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 151,461 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,661,484 円　　　　（　 74,044 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｐ２３公賃　　　　-10	1,597 ( 1,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,681	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,751 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｐ２３公賃　　　　-11	1,700 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	1,905
c	大分Ｐ２３公賃　　　　-12	1,777 ( 1,741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,615

大分 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	575,000 円	115,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,221,296 円	13,569,960　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 228,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 948,700 円	115,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,202,996 円　（　　　　　　 18,731 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,671,000 円（　　　　　 50,708 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,661,484 円
②総費用	3,202,996 円
③純収益　①－②	9,458,488 円
④建物等に帰属する純収益	8,671,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	787,488 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	743,782 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,825,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,500 円／㎡）