鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｒ２３公 -15	大分市		更地	（　）	長方形	南16m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	大分Ｒ２３公 -17	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,330)
c	大分Ｕ２３公 -14	大分市		建付地	（　）	長方形	西5.6m市道、北5.5m、角地		商業駐車付置義務 (100,336)
d	大分Ｃ２３公 -2	大分市		更地	（　）	不整形	西16m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)
e	大分Ｒ２２調 -2	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12.5m県道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,500	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,611	100 [ 97.0]	57,331	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,300
b	(　 ) 59,138	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,256	100 [ 88.3]	67,108		67,100
c	(　 ) 59,476	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	48,216	100 [ 81.9]	58,872		58,900
d	(　 ) 44,598	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	45,645	100 [ 80.0]	57,056		57,100
e	(　 ) 35,357	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,534	100 [ 62.4]	56,946		56,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,000 円／㎡]

大分 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,321,682	748,992	2,572,690	2,290,080	282,610	（　0.9711） 274,443	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,600,878 円　　　　（　 30,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.50	ＬＳ2	231.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	185 ㎡	8.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、フロア貸し、２階は約５０㎡のシングル向け住宅が２室。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

エントランスホール、共用の内廊下等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	115.50	94.8	109.49	1,470	160,950	3.0	482,850
							0.0	0
～ 2	住宅	115.50	91.5	105.68	1,200	126,816	0.0	0
							1.0	126,816
～

～

～

計		231.00	93.1	215.17		287,766		482,850
								126,816

⑨年額支払賃料	287,766 円　×　12ヶ月　＝　 3,453,192 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 215.17 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

住宅部分は賃借人負担で家賃保証に加入し充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,453,192 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 285,855 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,287,337 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	482,850 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,442 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 126,816 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 29,903 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,321,682 円　　　　（　 17,955 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｒ２３公賃　　　　-9	1,015 ( 1,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,187	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,226 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｒ２３公賃　　　　-10	1,236 ( 1,201)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,238
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大分 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,000 円	31,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	214,392 円	3,573,192　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 257,400 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 748,992 円　（　　　　　　 4,049 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 131,000 円／㎡　×　 231.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,290,080 円（　　　　　 12,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,321,682 円
②総費用	748,992 円
③純収益　①－②	2,572,690 円
④建物等に帰属する純収益	2,290,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	282,610 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	274,443 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,483 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,600,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大分 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-12

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　日下部　洋一

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市中鶴崎１丁目４９番｢中鶴崎１－８－１８｣				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域	南20m国道	水道、下水	鶴崎 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道１９７号の西側隣接区間
（鶴崎駅～乙津）で拡幅事業
が進捗中

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

鶴崎駅　南東方

350m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

駐車場を備えた店舗が少なく通過区間としての性格が強かったが、隣接する国道１９７号乙津工区の用地買収が
進捗、鶴崎駅以東の用地買収は先ながら国道背後でも民間取引が増加しており地価の上昇基調が続くと予測。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼（共同）住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は鶴崎地区及び大分市中部～東部にかけての幹線沿いを中心とする商業地。需要者は飲食・各種サービス業
や金融機関等。近隣地域は交通量の多い国道沿いながら駐車場を備えた店舗は少なく、背後の鶴崎駅勢圏の商店街との
結びつきが強い。国道拡幅改良が事業認可を受けたものの既成市街地における現道拡幅につき路線商業地域へ変貌する
可能性は今のところ低い。中心となる価格帯は５０坪程度の小規模店舗用地で総額１，０００万円前後と認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

幹線道路に面するが旧来からの店舗併用住宅を中心とするエリアで収益物件の売買は乏しい。自営を前提とする小規模
店舗用地としての価格水準が形成されていることから価格牽連性の強い事例より求めた比準価格を重視する一方、国道
拡幅改良による事業利益が顕在化するまで相当の期間を要す点を反映させるべく収益価格の低さを斟酌するとともに、
鶴崎駅周辺に設定された地価公示標準地との価格均衡にも留意することにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

行動制限解除以降の百貨店・スーパー売上高
は回復基調にあり、新型コロナ感染拡大の影
響は弱まりつつある。

国道１９７号の拡幅事業が鶴崎駅入口交差点
より西側で進捗、代替地需要もあって駅周辺
の取引価格は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｃ２３公 -3	大分市		建付地	（　）	長方形	北20m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)
b	大分Ｎ２２調 -27	大分市		更地	（　）	長方形	南16m国道、東5m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
c	大分Ｐ２２調 -21	大分市		建付地	（　）	不整形	東37m県道、北5m、角地		商業 (100,400)
d	大分Ｃ２３公 -2	大分市		更地	（　）	不整形	西16m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)
e	大分Ｌ２３公 -5	大分市		更地	（　）	ほぼ長方形	南20m国道、中間画地		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,198	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,449	100 [ 89.1]	56,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,600
b	(　 ) 58,015	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	55,639	100 [ 96.0]	57,957		58,000
c	(　 ) 46,979	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	53,951	100 [ 102.0]	52,893		52,900
d	(　 ) 44,598	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	45,781	100 [ 82.5]	55,492		55,500
e	(　 ) 59,790	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,328	100 [ 107.8]	55,963		56,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,500 円／㎡]

大分 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,624,701	1,084,528	2,540,173	2,219,520	320,653	（　0.9711） 311,386	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,354,816 円　　　　（　 34,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	185 ㎡	8.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸・駐車場有）、２階は共同住宅（１Ｋ；約３３㎡）とし駐車場無

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

規模・用途・階層からみて標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	110.00	90.0	99.00	1,800	178,200	5.0	891,000
							0.0	0
2～	共同住宅	110.00	90.0	99.00	1,240	122,760	0.0	0
							1.0	122,760
～

～

～

計		220.00	90.0	198.00		300,960		891,000
								122,760

⑨年額支払賃料	300,960 円　×　12ヶ月　＝　 3,611,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 198.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金及び賃貸保証制度にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,611,520 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 311,962 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,587,558 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	891,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 122,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 28,946 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,624,701 円　　　　（　 19,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｕ２３公賃　　　　-13	1,587 ( 1,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [130.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,288	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,266 円/㎡　月額支払賃料（　 1,240 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大分Ｕ２３公賃　　　　-14	1,435 ( 1,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,196
c	大分Ｕ２３公賃　　　　-15	1,821 ( 1,821)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,265

大分 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,500 円	28,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	584,928 円	3,899,520　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,400 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,084,528 円　（　　　　　　 5,862 円／㎡）　　（経費率　　 29.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.03 ％)
②元利逓増償還率	0.0768	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,219,520 円（　　　　　 11,997 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,624,701 円
②総費用	1,084,528 円
③純収益　①－②	2,540,173 円
④建物等に帰属する純収益	2,219,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	320,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	311,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,683 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,354,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,400 円／㎡）