鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大分 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｓ２２調 -4	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南東20m市道、南西9m、角地		商業駐車付置義務駐輪場付置義務 (100,400)
b	大分Ｃ２３公 -17	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南東（駅前広場）市道、北西1.5m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	大分Ｋ２２調 -13	大分市		更地	（　）	長方形	東36m県道、北5.3m、角地		商業駐車付置義務 (100,500)
d	大分Ｘ２３公 -2	大分市		建付地	（　）	長方形	東36m県道、西1.5m、二方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 218,739	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	216,615	100 [ 36.0]	601,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	602,000
b	(　 565,399) 665,175	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	702,285	100 [ 116.7]	601,787		602,000
c	(　 ) 276,525	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	270,619	100 [ 44.0]	615,043		615,000
d	(　 ) 323,060	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	321,461	100 [ 55.3]	581,304		581,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -60.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 602,000 円／㎡]

大分 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存するため、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,665,862	11,561,028	29,104,834	24,208,000	4,896,834	（　0.9497） 4,650,523	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	101,098,326 円　　　　（　 285,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	275.00	ＲＣ6	1,495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	355 ㎡	13.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階店舗、３階以上事務所は各階の部分貸しを想定。使用容積率は地域の標準的容積率より判断。

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	61.0	73.20	4,700	344,040	10.0	3,440,400
							0.0	0
2～ 2	店舗	275.00	83.0	228.25	3,400	776,050	8.0	6,208,400
							0.0	0
3～ 6	事務所	275.00	83.0	228.25	2,700	616,275	5.0	3,081,375
							0.0	0
～

～

計		1,495.00	81.2	1,214.45		3,585,190		21,974,300
								0

⑨年額支払賃料	3,585,190 円　×　12ヶ月　＝　 43,022,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,214.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれるので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,022,280 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,518,582 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,463,698 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,974,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 202,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,665,862 円　　　　（　 114,552 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｔ２３公賃　　　　-1	3,422 ( 3,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,739 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大分Ｔ２３公賃　　　　-9	4,580 ( 4,568)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,089
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大分 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,780,000 円	356,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,398,228 円	43,982,280　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,733,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,937,000 円	356,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,561,028 円　（　　　　　　 32,566 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	356,000,000 円	設計監理料率　 231,000 円／㎡　×　 1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,208,000 円（　　　　　 68,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,665,862 円
②総費用	11,561,028 円
③純収益　①－②	29,104,834 円
④建物等に帰属する純収益	24,208,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,896,834 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,650,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,098,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 285,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
大分 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大分 5-1

大分県

大分

氏名

不動産鑑定士　此本　純也

TEL.

鑑定評価額

211,000,000 円

１㎡当たりの価格

595,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	470,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大分市中央町１丁目４２番外｢中央町１－３－２３｣				②地積　(㎡)	355 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:2	銀行ＳＲＣ4	百貨店、銀行、各種店舗が建ち並ぶ中心商業地域	東36m市道、背面道	水道、ガス、下水	大分 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

大分駅　北方

480m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地の活性化に向けた各種施策により県外資本の流入も見られており、発展的に推移すると予測する。潜
在的な需要は高く、地価は微増傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 605,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 277,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大分市中心部の商業地域のうち大分駅を中心として半径約８００ｍ内の商業地域一帯。需要者は、資金
力を有する県内法人のほか全国的な事業展開を行う法人等が中心である。商業中心がＪＲ大分駅付近に移りつつあるが
駅前商業地域としての需要は根強く、流動人口の持ち直しに伴って需要の回復が期待されている。規模により価格帯に
バラツキはあるが、土地単価は概ね５５～６５万円程度が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法の適用に当たって店舗兼事務所ビルを想定したが、中層階は空テナントも散見される状況にあるほか、建築
資材や労務費の高騰により収益価格は低位に試算された。比準価格は中心部における複数の取引事例を基に試算されて
おり市場の実態を反映していると認められるため比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏ま
えて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大分 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 361,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[100.0]

100
[ 61.1]

[100.0]
100

594,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    592,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が落ち着くにつれ店舗等の商
業需要に持ち直しの動きが見られるようにな
っている。

地域要因に大きな変動はないが、中心市街地
への顧客回帰傾向により選好性が高まってい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大分 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大分Ｃ２３公 -17	大分市		貸家建付地	（　）	長方形	南東（駅前広場）市道、北西1.5m、二方路		商業 (100,600)
b	大分Ａ２２調 -21	大分市		建付地	（　）	長方形	南西30m国道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)
c	大分Ｘ２３公 -2	大分市		建付地	（　）	長方形	東36m県道、西1.5m、二方路		商業 (100,500)
d	大分Ｋ２２調 -13	大分市		更地	（　）	長方形	東36m県道、北5.3m、角地		商業駐車付置義務 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 565,399) 665,175	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	702,285	100 [ 115.4]	608,566	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	609,000
b	(　 ) 267,767	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 96.0]	100 [ 93.0]	302,318	100 [ 50.0]	604,636		605,000
c	(　 ) 323,060	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	321,461	100 [ 52.1]	617,008		617,000
d	(　 ) 276,525	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	270,619	100 [ 46.5]	581,976		582,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -50.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -44.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -49.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 605,000 円／㎡]

大分 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,516,335	11,547,187	28,969,148	24,208,000	4,761,148	（　0.9497） 4,521,662	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	98,297,000 円　　　　（　 277,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大分 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	275.00	ＲＣ6	1,495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	355 ㎡	13.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階は店舗、３階以上は事務所の部分貸しを想定。

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

地域の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	61.0	73.20	4,795	350,994	10.0	3,509,940
							0.0	0
2～ 2	店舗	275.00	83.0	228.25	3,463	790,430	8.0	6,323,440
							0.0	0
3～ 6	事務所	275.00	83.0	228.25	2,664	608,058	4.0	2,432,232
							0.0	0
～

～

計		1,495.00	81.2	1,214.45		3,573,656		19,562,308
								0

⑨年額支払賃料	3,573,656 円　×　12ヶ月　＝　 42,883,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,214.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含むため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃貸保証契約を想定するため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,883,872 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,507,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,336,362 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,562,308 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 179,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,516,335 円　　　　（　 114,131 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大分Ｌ２３公賃　　　　-12	2,807 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 98.0]	2,652	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,673 円/㎡　月額支払賃料（　 2,664 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大分Ｌ２３公賃　　　　-13	3,325 ( 3,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [107.0]	2,702
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大分 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,780,000 円	356,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,384,387 円	43,843,872　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,733,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,937,000 円	356,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,547,187 円　（　　　　　　 32,527 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	356,000,000 円	設計監理料率　 231,000 円／㎡　×　 1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,208,000 円（　　　　　 68,192 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,516,335 円
②総費用	11,547,187 円
③純収益　①－②	28,969,148 円
④建物等に帰属する純収益	24,208,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,761,148 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,521,662 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,737 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,297,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,000 円／㎡）