別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 3-2　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 3-2 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　長野　研一   TEL.

鑑定評価額 9,540,000 円  １㎡当たりの価格 7,090 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 大分市大字中判田字深町１３８９番外 ②地積(㎡) 1,345  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:2 田 農地の中に一般住宅が散在する地域 北3m道路 中判田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  280 ｍ、西  110 ｍ、南  130 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,500 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ３ｍ道路 交通 施設 中判田駅　北西方 1.2km 法令 規制 １中専 ⑤地域要因の 　将来予測 市街地から離れた現況田からなる地域であるが、コロナ禍の影響は一過性で周辺では宅地や駐車場への転用が徐 々に進むなど開発気運に衰えは見られず、地価は横ばい圏で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 造成、区画割して戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      7,090 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      7,200 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大分市内郊外部の宅地見込地地域全域にわたる。主な需要者は、宅地分譲を目論む不動産開発業者であ る。大分市郊外では、旺盛な戸建住宅需要を背景に、新規の小規模宅地分譲が依然活発であるが、エンドユーザーは建 築価格高騰の影響を最も受けやすい階層と重なる。素地の規模や開発条件はまちまちであり、総額は把握しがたいが、 取引価格帯は平米当たり６，０００～１２，０００円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、近時点かつ類似性、代替性を有する取引事例を採用し、市場の実情を反映した実証的な価格であり、説得 力を有する。控除法による価格は、想定される需要者である不動産開発業者の投資採算性に着目した理論的な価格であ るが、開発計画や熟成度に係る判断など想定要素が多い難点があることは否めない。よって比準価格を重視し、控除法 による価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,090 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大分市ではコロナ禍にあっても需要は堅調であり、 住環境や利便性が劣る一部地域を除き総じて上昇基 調にある。 未利用地の宅地や駐車場等への転用が見られる。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他