別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月14日　提出
大分 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 3-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL. 
鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 6,880 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 大分市大字種具字田代１２１０番
 ②地積(㎡) 1,137  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:3		 田 農地の中に住宅等が見られる熟成度の低い地域 南東1m未舗装道路 鶴崎

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  110 ｍ、西  110 ｍ、南  120 ｍ、北  170 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大規模集客施設制限地区 道

路		 １ｍ道路 交通

施設		 鶴崎駅南東方

3.3km		 法令

規制		 準工

特別用途地区
⑤地域要因の
　将来予測		 田を中心とする熟成度の低い宅地見込地地域であり、当分の間は現状を維持すると予測する。海抜が低く、東方
の県道とは河川により分断されているため需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 造成のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      6,880 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      7,110 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市街地東部郊外の住宅地域に近接する農地地域。需要者の中心は地元資本のデベロッパーである。
近隣地域を含む種具地区の世帯数は概ね横ばい傾向にあり、ある程度の住宅需要が見込まれるものの、河川沿いの低地
で工場も立地する地域であるため、宅地としての選好性が弱い。取引価格は、規模や造成の難易等により価格帯が様々
であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 採用した取引事例は、類似地域における信頼性のある住宅素地の取引であり、比準価格は市場の実態を反映しており実
証性が高い。他方、控除法による試算価格は、開発計画や造成費等において不確定な想定要素が多いため、現実の市場
実態を反映した比準価格の検証的な性格を有する。よって本件では比準価格を採用し、控除法による価格を参考に留め
、類似地域に存する基準地の標準価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.7 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 地方経済は、コロナ禍の影響から弱さが残るなか、
住宅投資は全般的にやや弱いが、居住環境の良好な
小規模分譲地の売れ行きは堅調である。

海抜が低く、幹線県道とは河川で分断された地域の
ため、周辺地域に宅地開発の計画はなく、需要は低
調である。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 大分 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｉ２２
調
-14		 大分市 雑種地   ほぼ長方形 南西4.5m未舗
装私道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
b 大分Ｂ２３
公
-4		 大分市 宅地   台形 西6m道路、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
c 大分Ｃ２２
調
-1		 大分市 田   不整形 東2m未舗装道
路、中間画地

１住居
d 大分Ｔ２２
調
-28		 大分市 田、畑   ほぼ台形 南東4.7m市道
、北3m、
角地

１中専
土砂災害警戒区域
(60,188)
e 大分Ｎ２２
調
-23		 大分市 田   不整形 西3m道路、
南3m、二方路

１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
6,281 		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]
6,199 		 100
[  90.3]
6,865 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
6,870 
b (　　            )
6,095 		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
6,046 		 100
[  87.4]
6,918 
6,920 
c (　　            )
7,608 		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]
7,441 		 100
[ 110.0]
6,765 
6,770 
d (　　            )
10,056 		 100
[ 100.0]		 [  97.5]
100		 100
[ 100.0]
9,805 		 100
[ 143.0]
6,857 
6,860 
e (　　            )
9,890 		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]
9,761 		 100
[ 140.0]
6,972 
6,970 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.13		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.12		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  -8.0
行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.12		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.13		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +43.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 -0.12		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 +40.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       6,880 円／㎡]
大分 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 24.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
31,700  （　   70.0 ％）
22,190 		 9,800    1,882  1,780  8,728 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  1.0 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8389　　　　      7,322		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9706　      7,107		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 7,110 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 大分Ｃ２３
公
-16

     37,100 		 100
[100.0]		 [101.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 91.9]		 100
[128.8]

     31,782 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     31,800 
b 大分Ｅ２２
調
-9

     36,096 		 100
[100.0]		 [100.7]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 97.0]		 100
[118.8]

     31,543 

     31,500 
c 大分Ａ２３
公
-2

     37,390 		 100
[100.0]		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 100
[113.3]

     31,819 

     31,800 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.20		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +25.0
画地　　　   -8.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +25.0
画地　　　   -3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -5.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.25		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   +6.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 31,700 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
大分

-38
42,400 		 [103.5]
100		 100
[102.0]		 100
[134.8]
31,917 		 [100.0]
100
31,900 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　 +39.0
行政　　  -3.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 31,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   6,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     45 ｍ、西     80 ｍ、南     30 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 95 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     20　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    210 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水排水、各戸合併浄化槽
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１カ所（２００㎡）
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
大分 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大分 3-1 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　佐藤　裕子   TEL. 
鑑定評価額 7,850,000 円  １㎡当たりの価格 6,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 大分市大字種具字田代１２１０番
 ②地積(㎡) 1,137  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1:3		 田 農地の中に住宅等が見られる熟成度の低い地域 南東1m未舗装道路 鶴崎

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東  110 ｍ、西  110 ｍ、南  120 ｍ、北  170 ｍ ②標準的使用 田（宅地見込地）
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   60.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 道

路		 １ｍ道路 交通

施設		 鶴崎駅　南東方

3.3km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の
　将来予測		 周囲に事業所や工場が見られ、各種利便施設からも離れるため、住宅地としての選好性が弱い状況にあり、当面
は宅地開発の蓋然性が低い状況が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 造成のうえ戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　      6,900 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　      6,820 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大分市の郊外に形成された宅地見込地地域一帯である。主たる需要者は地元資本のデベロッパーである
。郊外でも利便性や居住環境が優れる住宅地域周辺では新規の宅地開発が見られるものの、相対的に居住環境が劣る地
域では宅地化の蓋然性が低く、宅地化の選別化が進んでいる。需要の中心となる価格帯は規模や造成条件により様々で
あり見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、圏内に取引事例が少ないものの、宅地化の蓋然性や宅地化条件等が比較可能な取引事例を採用したため規
範性が認められる。控除法による試算価格は各想定要素が介在するとともに、熟成度が低いため熟成度修正も不確定要
素が多分に含まれることから規範性が相対的に劣る。よって、規範性が高い比準価格を採用し、控除法による試算価格
は参考に留めるとともに、類似地域に存する基準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　大分 3-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      7,090 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100
      6,880 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      7,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.4 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 住宅地価の上昇、建築費の高騰が続く中、低金利に
より住宅の建築着工は増加傾向で推移してきたが、
令和４年に入ってやや鈍い動きとなっている。

中心市街地から離れ、周囲に事業所や工場が比較的
多く居住環境が相対的に劣るため宅地開発の蓋然性
は低く、長らく地域の変容に乏しい状況にある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　    0.0

環境　　　　　　　　　   +2.0

宅地造成　　　　　　　   +1.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 大分 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 大分Ｕ２３
公
-12		 大分市 田、畑   不整形 東5.5m県道、
西4m、二方路

準都計 

(70,200)
b 大分Ｎ２２
調
-23		 大分市 田   不整形 西3m道路、
南3m、二方路

１低専

(50,100)
c 大分Ｂ２２
調
-19		 大分市 田   長方形 北2m道路、
中間画地

１住居

(60,160)
d 大分Ｃ２２
調
-1		 大分市 田   不整形 東2m未舗装道
路、中間画地

１住居
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
5,192 		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 102.0]
5,039 		 100
[  77.2]
6,527 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
6,530 
b (　　            )
9,890 		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]
9,781 		 100
[ 138.9]
7,042 
7,040 
c (　　            )
9,774 		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]
9,647 		 100
[ 141.6]
6,813 
6,810 
d (　　            )
7,608 		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]
7,471 		 100
[ 106.1]
7,041 
7,040 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -30.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +35.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　  +3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  +3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：       6,900 円／㎡]
大分 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 18.0 月　p：  0.7 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
31,600  （　   70.0 ％）
22,120 		 10,200    1,285  2,360  8,275 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 22.0 月　p:  0.7 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  1.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8666　　　　      7,171		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9515　      6,823		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 6,820 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a 大分Ａ２３
公
-18

     35,989 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[115.0]

     31,295 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     31,300 
b 大分Ｕ２３
公
-15

     38,982 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[124.9]

     32,853 

     32,900 
c 大分Ο２２
調
-17

     37,788 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[117.2]

     31,610 

     31,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +2.0 環境　　　  +15.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +8.0 環境　　　  +18.0
画地　　　   -5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +4.0 環境　　　  +15.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   -2.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 31,600 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
大分

-38
42,400 		 [103.5]
100		 100
[102.0]		 100
[136.2]
31,588 		 [100.0]
100
31,600 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  +4.0
環境　　 +35.0
行政　　  -3.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 31,600 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   6,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     45 ｍ、西     80 ｍ、南     30 ｍ、北     20 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 95 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  5 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     20　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    210 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  30.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水排水、各戸合併浄化槽
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１カ所
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 300.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 300.0 ｍ
＊その他