別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -67 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL.

鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市明野高尾２丁目４４６６番５０ ｢明野高尾２－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 高城 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   160 ｍ、南   500 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 高城駅　南方 4.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 昭和５０年代に分譲された高台に存する大規模住宅団地で、居住環境が良好であることから人気が高く需要は安 定している。中古物件の取引が主であるが、不動産取引は堅調で地価は上昇傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、明野地区の分譲住宅団地一帯である。需要者の中心は市内に居住し、自用目的で住宅用地を取得する中 所得者層である。街路が整然とし居住環境が良好なため需要は安定しているが、団地として熟成しているため中古物件 の取引が主で、高値の取引も散見される。土地は３００㎡程度で１，７００万～２，１００万円程度が需要の中心で、 中古住宅は建物の状態によりバラツキが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は求めることができなかった。また造成 後相当な期間が経過しており適切な事例がないことから原価法の適用は断念した。近隣地域内では、自用目的の住宅用 地の取引が中心であるため、取引事例より導かれた比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意することにより、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [101.0] 100 [106.0] [101.0] 100 70,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 戸建住宅、マンション需要とも堅調であるこ とから、大分市住宅地の地価は上昇基調で推 移している。 市内中心部からやや離れるが居住環境が優れ るため人気は高く、不動産取引は活発で地価 は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％