別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大分 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -63 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　梅野　崇   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市田尻中央６００番３３ ｢田尻中央３－１０｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 敷戸 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   260 ｍ、南   170 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 敷戸駅　南西方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大分市郊外の高台の住宅地域であり、大型商業施設へのアクセスも良く、良好な住環境を維持しているほか、周 辺の住宅団地と比較して割安感があることから地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市郊外の住宅地域。需要者の中心は市内に居住するファミリー層である。開発時期は古い住宅地域で あるが、近年は新規のミニ開発も散見され地価は上昇傾向にある。取引の中心価格帯は、良好な住環境を維持してお土 地は２５０㎡程度で総額１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性が高い事例を重視して求めた実証的な試算価格である。近隣地域に係る取引市場は自用目的の市場 参加者が多く、取引価格水準が最も重視される。従って市場の特性を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの規 準価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。また自己使用の戸建住宅地域であり賃貸市場が形成 されていないため収益価格は試算しないほか、地価と原価との関連性は希薄であるため、積算価格も試算しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -57                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [101.0] 100 [139.4] [104.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材価格の高騰で建築価格が上昇しているが 、利便性が良好な地域を中心に地価は安定的 に推移している。 地域要因に大きな変動は見られないが、ファ ミリー相の需要が強く、依然地価は上昇基調 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％