別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -62 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　野崎　航也   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市緑が丘４丁目３０１３番２３５ ｢緑が丘４－１０－１０｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ郊外の整然とした 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 豊後国分 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   210 ｍ、南   350 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 豊後国分駅南西方 4.0km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 大分市南西方郊外部に開発された大規模分譲住宅団地であり、利便性はやや劣るものの、市内郊外部における開 発団地の地価上昇の影響を受け、割安感から地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市南西方郊外部のＪＲ久大本線豊後国分駅等の沿線に開発された住宅地域が中心の圏域である。需要 者の中心は市内中心部へ通勤するサラリーマンである。市内最南西端の大規模開発住宅団地で、中心部への接近性はや や劣るものの、郊外部における住宅団地の取引が好調なことを受け需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格 帯は、土地７００万円～８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は見受けられず、戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸される場合が散見される程度で あり、自用目的の取引が支配的であるため、収益還元法は適用できなかった。また、開発後相当期間経過した住宅団地 であり、土地の再調達原価の把握が困難であったため積算価格も求め得なかった。従って、信頼性の高い事例を収集し て得られた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -57                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,000 円／㎡ [106.1] 100 100 [101.0] 100 [176.8] [104.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内における住宅地地価は総じて上昇基調が 持続しているが、未だ持続するコロナ禍の影 響により、今後の地価動向については不透明 である。 地域要因に特段の変動はないものの、郊外部 開発団地における地価上昇の影響を受け、割 安感から地価は上昇傾向が持続するものと予 測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +25.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％