別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -61 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　日下部　洋一   TEL.

鑑定評価額 5,790,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市けやき台３丁目２０６２番１６ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 開発許可条件 (50,100) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 中判田 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    90 ｍ、南    25 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 電線類を地中化した丘陵斜面 に広がる郊外住宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 中判田駅　南東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 開発許可条件 ⑤地域要因の将 　来予測 団地内スーパーは無いものの大南地区は国道１０号沿線を中心に商業集積が進み、住宅地価格の高騰や建築費の 上昇に伴い割安感が高まった郊外団地は中古住宅を中心に需要が堅調で、地価は上昇基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市郊外に開発された大規模住宅団地、需要者は平均的な給与所得者を中心とする市民全般。低金利を 背景に戸建需要が増加、中心部住宅地の価格上昇や建築費高騰に伴い住環境の優れた郊外団地は空家・空画地が総じて 減少している。中心となる価格帯は６５坪前後で６００万円前後、中古住宅は建物の程度にもよるが、総額１，５００ ～１，８００万円程度と認められるが、昨今は過去の成約水準を大きく上回る事例も散見される状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 丘陵地を開発した郊外住宅団地につき自用目的の取引に限られる。本件では価格牽連性の強い事例を採用したことから 比準価格の精度は高く、単価と総額の両面から市場性を反映した価格が求められた。収益価格は求めることができず、 積算価格についても開発時より３０年近くが経過しており原価との関連性は稀薄につき求められなかった。以上より、 信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえることにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [107.6] [100.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和４年の新設住宅着工戸数は持家が２割弱 減少する一方、貸家が３割弱、分譲は２倍超 の増加を記録、前年同期を３割弱上回る水準 で推移している。 住宅地価格と建築費の上昇が郊外団地に波及 しており、中古住宅の成約水準も上昇基調に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％