別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -60 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　土師　一弘   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字松岡字土井ノ内３８１６番１外 ②地積 　(㎡) 406   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が見られる郊外の 住宅地域 北3.6m市道 水道、下水 中判田 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   110 ｍ、南   220 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ３．６ｍ市道 交通 施設 中判田駅　北東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 在来の住宅地域で街路条件がやや劣るが、周辺において高値の小規模分譲地が存し、利便性の割に割安感が存す るため、今後地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野川と乙津川に挟まれた松岡地区を中心とする既成住宅地域である。典型的需要者層は自己所有目的の 個人である。街路条件及び接近性ではやや劣るものの、割安感から需要は概ね安定している。需要の中心となる価格帯 は土地が７００万～１，２００万円程度、新築の戸建住宅が総額２，５００万～３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地につき原価法は適用できなかった。一方、共同住宅も散見されるが、利便性がやや劣る当該地域の賃貸需要 は弱く、純収益の段階でマイナスになったことから、収益価格は試算できなかった。比準価格は周辺の類似地域に存す る規範性の高い事例を収集し得た。よって、主たる需要者が重視する代替不動産との価格差に着目した比準価格を妥当 と判断し、標準地との均衡にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 戸建住宅、マンション需要とも堅調であるこ とから、大分市住宅地の地価は上昇基調で推 移している。 地域要因に大きな変動は見られないが、割安 感から需要は堅調で地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％