別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 大分 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -58 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　大東　慶久   TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月14日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市望みが丘１３番８ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大在 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   140 ｍ、南   130 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 大在駅　南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の閑静な丘陵地に存する、区画整然とした住宅地である。周辺の大在地区へ比較的若いファミリー層が流入 しており、根強い需要を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市東部の郊外分譲住宅地域であり、需要者の中心は自用目的で住宅用地を取得する個人である。大在 、政所地区をはじめとする大分市東部地区の住宅地は近年特に需要が高く、やや古い分譲住宅団地であるが、市場にお いては比較的大分市中心部に近く、住環境が優れることから一定の需要が見込まれる。土地価格は２００㎡程度で７０ ０～１０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅取得目的が主で、信頼性のある取引事例を収集し得た。造成後相当の期間が経過しており、規範性に欠けるた め、原価法の適用を断念した。また、自用の戸建住宅を中心とする地域であり、アパート等の賃貸市場が形成されてい ないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件においては比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [ 80.9] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地の価格動向は、利便性等が高い中 心市街地外縁から好住環境の郊外部で、割安 感が認められる住宅地での上昇率が概して高 い傾向にある。 直近での地域要因に特段の変更はない。住環 境が優れる郊外丘陵地の閑静な住宅地である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％