別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大分 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -56 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田中　利行   TEL.

鑑定評価額 5,680,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字里字下市２２４０番３ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅等の中に空 地も見られる既成住 宅地域 北西4.3m市道 水道 坂ノ市 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   270 ｍ、南   140 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 坂ノ市駅南西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部に位置する旧来の既成住宅地域である。居住環境及び利便性は区画整理済みの区域と比較してやや劣るも のの、周辺で分譲地開発も見られるなど需要は安定的であり、割安水準であった地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市東部郊外に位置する住宅地域。主な需要者は大分市東部地区に勤務する給与所得者等である。旧来 の街区でやや整然性に欠けるが、土地区画整理済みの整然とした街並みが広がる周辺地域での活発な住宅開発の間接的 な影響を受け、業者による開発分譲地の売行きも堅調で、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、 土地価格で６００万円程度、新築戸建で２，０００万円を上回る程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象地域である里地区周辺に位置する自己利用目的の取引事例を主に採用して試算したもので、実証性並び に規範性は高い。地域内は戸建住宅がほとんどであり、地域内においては賃貸市場が成熟していないことから収益還元 法は適用しなかった。市場性を反映し実証性の高い比準価格を重視して、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。なお、既成住宅地域のため積算価格は求めなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [132.1] [100.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減程度。住宅着工は持ち直し傾向で 、継続する金融緩和等により、持家の取得需 要は堅調である。 居住環境及び利便性はやや劣るものの、区画 整理済みの区域と比較した割安感から、安定 的な需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％