別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大分 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -54 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　佐藤　裕子   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 28,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字田原字井ノ上１２７番２ ②地積 　(㎡) 316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が見られる住宅地域 西3.2m市道 水道、下水 豊後国分 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   170 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 豊後国分駅　南東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 背後に農地が広がる郊外の在来住宅地域であり地価は低位に推移してきたが、大型商業施設へ近く周辺の街路も 整備され居住環境が向上したため、住宅地としての選好性が増し、地価は上昇傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内南西部の稙田、木ノ上地区を中心とする郊外の在来住宅地域一帯である。需要者の中心は市内に通勤 する標準的な所得層の個人である。稙田地区周辺の住宅地域は居住環境や利便性が総じて良好なため、不動産需要は多 く地価は上昇傾向にあり、周辺の在来住宅地の割安感が見られる。取引の中心価格帯は、土地で総額７００～９００万 円程度、新築の戸建住宅で総額２，５００～３，５００万円の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来住宅地域は取引が少ないため広範囲に渡り事例を採用せざるを得なかったが、近接する類似地域において代替性の 高い取引も収集し得たため、比準価格の規範性は高いと判断する。一方、近隣地域はアパート等の収益物件は見当たら ないため収益価格は試算しなかった。また、在来住宅地域で再調達原価の把握が困難なため原価法の適用も断念した。 よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -71                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [100.0] 100 [137.4] [100.0] 100 28,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰により建築着工はやや鈍いが、 低金利に支えられ住宅地需要は強含み。市内 の住宅地価格は、割安感のある郊外を中心に 総じて上昇傾向。 地縁性が強く地価は低位であったが、国道の 整備や商業施設への接近性を反映して周辺地 域ではミニ開発分譲が見られ地価は上昇傾向 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％