別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大分 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大分 -51 大分県 大分 氏名  不動産鑑定士　田中　利行   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が多い既成住宅地域 西4.5m市道 水道 坂ノ市 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 坂ノ市駅東方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 大分市東部郊外に位置する旧来の既成住宅地域である。利便性はやや劣るものの、当該地域を含む周辺地域にお いて道路拡幅等の環境整備事業が行われており、安定的に不動産取引が見られるようになりつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大分市東部郊外に位置する価格水準低位の既成住宅地域。主な需要者は当該圏域に地縁血縁を有す者であ り、世帯分離に伴うものが多く、他地域からの転入は少ない。旧街道を幹線とする古くからの街並みが残る地域で、や や街路条件が劣るが、周辺地域での環境整備事業に伴って宅地開発が見られるようになるなど、住宅地域として徐々に 充実しつつある。需要の中心となる価格帯は、土地価格で４００万円から６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は大分市東部郊外の細地区周辺に位置する自己利用目的の取引事例を主に採用して試算したもので、実証性並 びに規範性は高い。地域内は戸建住宅及び農家住宅がほとんどであり、地域内及びその周辺にはアパート等の収益物件 はなく、賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。実証性の高い比準価格を重視して、代表標 準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大分 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [185.3] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減程度。住宅着工は持ち直し傾向で 、継続する金融緩和等により、持家の取得需 要は堅調である。 郊外部で利便性はやや劣るものの、当該地域 を含む周辺地域において環境整備事業が行わ れており、一定の需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％